社区购物中心18个月投资额翻番 如何做到?
澳华财经在线 11月3日讯 澳洲大型零售商超业绩增长乏力,但不妨碍物业持有方赚得盆满钵盈。咨询集团Alceon和Taylor Bridge资本,以2550万澳元将昆州的一个购物中心出售给上市地产集团SCA(ASX:SCP),短短18个月,投资翻了一倍多。
如何做到回报翻番
ACB News《澳华财经在线》报道,去年4月,Alceon以1220万澳元的价格购得布里斯班北部的莫莱顿湾区(Moreton Bay)一家购物中心Lillybrook。当时购物中心净租赁收入仅100万澳元。自此以来,Alceon完成建筑翻新及续租。
Alceon的托德·佩珀(Todd Pepper)证实,转手这家购物中心的回报为109%。“在很短时间内超出所有人预期。”佩珀表示,“基金的投资者将实现相当于初始投资金额两倍以上回报,内部收益率超60%。”
目前澳洲零售地产投资价值正逐渐凸显,给投资方带来巨大利益。Lillybrook最新收购方SCA地产投资集团2016财报显示,集团2016财年净利润1.85亿澳元,较上年增22%;运营现金流增25.2%,达9230万澳元;全年派息12.2澳分,提升7%,派息率高达89%,三年投资回报高达63.7%。
过去一年SCA集团融资成本减半,并向股东确认,主要租户沃尔沃斯超市将保持租用。SCA预计2017财年运营现金流增1.8%,分派额为12.6澳分,提升3.3%。过去一年SCA共收购6个社区购物中心价值1.45亿澳元。
对于如何让物业短时间升值,接盘者还需下一番功夫。佩珀表示,Alceon寻找能够带来增值的购物中心物业,而主动管理可以提升价值,Lillybrook购物中心对于集团来说是一项成功投资。Taylor Bridge资本董事毕舍普(Stuart Bishop)表示,翻新和租赁计划对转售价格非常关键。过去12个月,购物中心集中整修计划极大提升了其外观效果和业绩表现,Lillybrook作为本地社区的主要便利购物中心的地位得以强化。
这处面积为6700平米的购物中心短期翻新和租赁计划包括与澳大型超市Coles的租赁期延长至14年,整修Coles所租店面,升级购物中心绿化带等,这些措施立即产生效果,购物中心营业额随即增长。
社区型零售中心火爆
ACB News《澳华财经在线》报道,仲量联行(JLL)的哈彻(Sam Hatcher)和斯旺(Jacob Swan)是上述交易的顾问。哈彻表示,“社区购物中心的投资活动持续高涨,过去两年中,对优质资产的竞购更为激烈。但他也指出,过去两年来,资金成本下滑,正推动收益率大幅走低。”
据哈彻提供的数据,自2014年三季度以来,昆州东南部的社区购物中心收益率已减少113个基点,今年三季度维持在5.75%-8.75%之间。SCA集团持有的昆州Whitsunday购物中心今年6月重估,价值减少1340万澳元,集团蒙受部分价值减计。
不过,仲量联行的斯旺表示,Lillybrook购物中心出售案表明,必需品零售类物业资产价值的增长势头。“大都市成熟地区资产已被证明能够带来稳定的收入回报率,广受投资者青睐”。
数据显示,昆州东南部社区类购物中心交易保持在非常强劲的水平,今年前三季度达4.47亿澳元。同期,所有业态购物中心的交易额达15亿澳元。
2016财年,SCA集团投资物业总值从上年的18.95亿澳元增至21.4亿澳元。
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