万科高调宣称去地产化背后焦虑一周内市值跌去400亿

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2018-07-08 21:27:28 来源：中国网财经 编辑：E001 文章类型：转载

“十年后的万科还是地产公司吗？我想不应该是了，即使是，也应该会惨淡经营。”6月29日，万科董事会主席郁亮在2017年度股东大会上如是说。仿佛卸下一身硝烟的战袍，以一个羽扇纶巾的姿态转身走向“美好生活”。

“美好生活场景师”是郁亮时代最常提起的一个词，意味着万科再一次开启了多元化发展的道路。建造养老公寓、发展商业、物流、长租公寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务，新时代的万科业务几乎涵盖了一个城市生活所涉及的所有领域。

有意去掉万科地产属性的郁亮表示，“方向是明确的，路径是不清晰的。”

转型和多元化也成为2018年很多房企的。与以往不同的是，此次房企转型的特点是：未来不再是“一锤子买卖”，而是随着持有型项目的增加，参与到城市生活运营中，房企也将完成从“生意人”到“城市运营者”的角色转变，尽管利润增长短期内放缓不可避免。

去地产化？还是换一种玩法

2018年，融资渠道收窄，融资成本大幅上升，房企资金链今年面临着前所未有的困境。而房地产市场已呈现冰火两重天的格局。一方面，北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市房价出现了调整，成交量大幅萎缩，同时一线城市周边的一些三四线城市房价甚至出现了腰斩。另一方面，武汉(楼盘)、成都等二线城市房价走势强劲，部分热点三四线城市房价快速飙升。可以预见的是，随着调控政策对高房价的围追堵截，房地产未来的利润空间将会持续被压缩，转型看起来势在必行。

2018年3月，万科公布了2017年度报告，公司实现销售面积3595万平方米，销售金额5299亿元，同比分别上升30.0%和45.3%，市场份额从2016年的3.1%上升至2017年的4.0%。相比之下，营业收入仅实现了1%的微弱增长。

4月26日，万科发布2018年第1季度报告显示，实现营业收入308.3亿元，同比增长65.8%；实现归属上市公司股东的净利润8.9亿元，同比增长28.7%。

按照万科总裁祝九胜在6月29日股东大会的话来说：“万科销售金额全年增长45.3%。南方28.6%，上海区域28.33%，北方区域23.8%，区域分布平衡合理，22个城市销售金额超百亿。我们的产品聚焦于普通人的自住需求，住宅占82.7%，商办占比13.6%，其它配套占3.7%，其中93%的住宅是中小户型。”

这一数据显示，住宅项目的销售收入仍是万科重要的流量入口，万科自然不会放弃，而是换一种玩法而已。

多元化发展的前车之鉴

创建于1984年5月的万科，是国内首批公开上市的企业之一。随着万科的A股、B股先后上市，充沛的资金让上世纪90年代中期的万科多元化开展得如火如荼，涉足商贸、工业、地产、证券、文化五大行业。资金分散、人力分散导致的结果就是企业规模和利润都上升乏力，甚至出现停滞不前。而同时期走专业化道路的三九集团，1996年规模有40多亿元，海尔有60多亿元。当时还是万科总裁的王石意识到：如果战略目标不清晰，管理能力不够成熟，盲目跨界，多元化发展会分散企业的战斗力。

在多元化道路遇阻后，王石竭力主张专业化，为了实现这个目标，他把一些赚钱的企业都卖掉了。万科的调整基本上经历了3个阶段：首先是从多元化经营向专营房地产集中；然后是从房地产多品种经营向住宅集中；最后就是投放的资源由12个城市向北京、深圳、上海和天津(楼盘)集中。其间对其他企业关停并转，该卖的卖，回笼资金1.3亿元。

时隔二十多年，万科再次走上多元化发展的道路，甚至刻意抹去地产公司这个概念，抛弃当初执着追求的“地产专业化”，是顺势而为还是已经想好另一种玩法？

一位曾在万科任职的业内人士表示，其实从2013年万科就提出了“城市配套服务商”概念，去地产化从那时就埋下了伏笔。所谓城市配套服务商，可以把房子比喻成一个硬件，就像苹果手机，苹果硬件做得再好，也不过是一个硬件公司，而硬件公司在资本市场中是没有想象空间的，随着技术的更新，被淘汰的几率也就越大，苹果之所以拥有高估值，是因为它的软件系统带来的 ‘互联网服务收入’。在华尔街，硬件公司的市盈率往往不过15倍，而互联网公司的市盈率往往会给到30~60倍。

此前，郁亮曾多次带队到腾讯、阿里学习。“城市配套服务商”也好，“美好生活场景师”也好，未来房企的战略逻辑将是：卖房子相当于卖“硬件”；通过出售房子，获得了大量客户，围绕客户做增值服务，这种收入就类似于把装备卖给游戏参与者。当然这种模式，或许会让习惯了暴利快周转的房企在很长一段时间内陷入资金链的困境中。

焦虑的万科

郁亮的高调转型的声明，让很多人惊呼看不懂，因为万科去年的市场份额在增加，业绩表现也很靓丽。

7月4日，万科发布销售简报，2018年上半年，万科实现合同销售金额3046.6亿元，同比增长9.91%，合同销售面积2035.4万平方米，同比上涨8.93%。

正是在房地产市场中顺风顺水之时，为啥还非要宣布万科准备转型发展了呢？

奔着“美好生活”奔跑的万科似乎有点焦虑。

今年以来，地产股一直维持着低迷的走势，最近的利空政策频发更是让地产股跌跌不休。地产股市值蒸发逾3000亿元，自今年1月底以来，地产股市值蒸发总计过万亿元。仅最近一周，万科A市值跌去约400亿元。

在6月29日的股东大会上，一位小股东问郁亮：“我在40元/股的时候没有卖，现在万科股价已近腰斩，要不要抛售？”郁亮回答：“劝人买卖股票是危险的事儿，做人要厚道，坚决不劝人买股票、卖股票。万科做好自己的事情，市场出现的变化是我们不可控的，留得青山在不怕没柴烧。”

郁亮所要留住的青山，指向了万科的“战队”，但这支战队似乎并未到达郁亮的满意。两年间，万科在销售规模排行榜上的位置先后被恒大和碧桂园赶超，新业务的增长也一直未有明显进展，与此同时，一线业务骨干积极性不高，一些万科老将陆续离职，万科的焦虑不仅来自外部环境，还在于内部。

发动基层、提振士气成为万科当下所急需解决的“内忧”。就在不久前，网上流传万科内部发起一场极具冒险性的“起立坐下”运动。知情人士称，在地方公司，万科中基层员工被要求完成一次下岗再上岗，竞争上岗失败便离岗。具体流程为各城市公司的员工被就地免职后，岗位开放，在全公司内竞聘上岗，目的是激发员工的“战斗力”和“狼性”。但部门总经理级别及以上人员除外。

对于万科的这种做法，有行业内人士表示，“这种方式的初衷是好的，但部门总经理级别及以上人员除外，意味着核心位置并未被触动，既得利益者依旧占据大多数资源和权力。万科南方区域某公司甚至将自己拆分成19个部门，设置了19名部门执行合伙人来保证既得利益者的利益不会在变革中受到影响。这场改革的成功率并不高。”

一位万科离职的人员指出，万科人员流动一直很大，主要以专业经理到部门副经理级别等业务骨干为主，离职的原因大多因为薪酬和职位。如果大面积推行‘起立坐下’选拔机制，可能还会有一批人离开。

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Tags: 万科地产多元化发展

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