APRA:在建公寓太多,进一步收紧投资房贷太危险
近期澳洲监管部门连续出台新政,迫使银行进一步收紧房贷,监管层还明确表示未来还会要求银行增加资本金。也有传言称,审慎监管局(APRA)可能进一步要求银行收紧投资房贷。
然而4月30日审慎监管局主席韦恩·拜尔斯(Wayne Byres)在“澳大利亚经济发展委员会(CEDA)2017面新州房地产市场展望”活动上发表讲话,称审慎监管局不能将投资按揭贷款增速降到10%以下,因为担心未来市场无法消化大量在建公寓。
非常时期之非常措施
拜尔斯强调,他当天的讲话主要围绕审慎监管局的重要目标展开,即确保房地产信贷的标准是审慎的,尤其在风险比较大的环境下。
他辩解说,APRA无法承担调控楼市的全部责任。
“我们必须从多方面干预房地产市场——税收、利率、法律和外国投资规定。有些信贷机构是在审慎监管局的监管范畴以外的,因此审慎监管局收紧信贷的结果可能是信贷流向其它信贷机构。因此,我们的影响是有限的。房价是由许多我们无法控制的本地和全球因素决定的,无论价格上涨还是下跌,我们所做的努力都如螳臂当车。”
拜尔斯强调,房地产市场中的一个决定性因素就是可否获得信贷。APRA并不是要控制价格,其目标是确保某个地区的价格向某个特定的点移动;让信贷机构在审慎监管下对房地产周期保持警惕,并作出合理的贷款决定。“这是保护银行存款人和整个金融体系稳定的最佳方式。”
他总结了在过去5年中,审慎监管局加强了对住宅房贷的监管措施,包括:
“2011年和2014年要求大银行的管理者保证他们在积极检测他们的房贷资产和信贷标准。
2013年,我们针对许多房贷风险收集了更详细的信息。
2014年,我们对大银行进行压力测试,其中包括房地产市场急剧下跌的情境。
2014年,我们就安全管理住宅房贷的风险管理问题发布了《审慎行为指导》。
我们对借款人行为做了许多假设,以评估不同银行的信贷标准之间的差异和变化。”
从2014年底开始,APRA开启了一个较新的领域:对信贷基准做了具体的规定,明确规定信贷机构不能超过这些基准,除非满足更高的资本金要求。特别是我们设定了投资房贷的增长不能超过10%的红线,以及将评估还贷能力时利率缓冲提高到7%,或贷款产品利率再加2%。
“我认为这些措施都是非同寻常的,不同于我们以往的工作方式。但我们认为,在一个高方价、高家庭债务、低利率、低收入增长和激烈的竞争压力下,采取比以往更严格的措施是必要的。在这个环境下,借款人很容易借到很多钱,不幸的是,当环境变化时就难以偿还债务。”他说,“从2014年底我们实施新的政策以来,投资房贷的增长已经放缓,偿贷能力评估也已加强。但是与此同时,房价和债务上涨,官方利率下降,工资增长停滞。因此我们又划定了新的界线:‘只还利息’房贷不得超过30%。”
APRA的目标不是调节房价
去年中期,澳洲公寓开发大佬Harry Triguboff会见了APRA和澳证券投资委员会的官员。对于这一前所未有的会晤,媒体披露,Triguboff非常担心银行惜贷会在澳洲公寓市场引发灾难性后果。
通常中国的期房投资者在签订购房合同时需要缴付10%的定金,楼房完工时要缴齐另外20%的首付款,同时从银行得到70%的贷款。然而从签订购房合同到楼房完工,通常需要两年左右的时间。银行放贷时要重新评估房价,如果房价下跌,投资者就无法得到原先预计的额度的贷款。
Triguboff担心,如果公寓价格下跌20-25%,中国买家将无法得到银行的足额贷款,蒙受损失的中国投资者可能很长时间都会远离澳洲楼市。他试图说服这两大监管机构能允许银行在房价下跌时仍贷给投资者预计的额度的贷款。
当时APRA是否做出了承诺,我们不得而知,不过拜尔斯周日的讲话透露出他对公寓市场的担忧。
拜尔斯在讲话中展示了上图,并称在2015年,住宅开发信贷的比重增长很快,增速达到了30%,尽管之后又急剧下降,但这意味着2017年有大量公寓完工,需要获得银行房贷。
“这就是我们为什么近期不能将投资房贷的基准从10%再下调得更低。2017年我们有大量的住宅需要市场来消化,如果此时没必要地对其加以限制,我们就会毫无所获。”
拜尔斯还提到,APRA检查了很多国内的大银行及外国银行在澳的分支机构,发现大银行虽然明白对商业房贷需要非常谨慎,但他们也很关注市场的竞争情况。在检查中有明显的证据表明,在观察到他们的竞争对手采取了更低的借贷标准时,银行也可能暗中放低自己的借贷标准。
他在总结部分中说,无论住宅房贷还是商业房贷,APRA未来都会密切关注,但是调节房价并不是APRA的目标,APRA的任务是确保无论未来地产周期如何发展,银行体系的资产负债表都能应对未来的变化。
(郑重声明:ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限,未经许可授权,禁止第三方以任何形式转载,违者必究。)
相关阅读
-
澳洲哪些城区的房价增长最快? 华人区Chatswood榜上有名
根据房地产研究机构CoreLogic的最新数据,在过去三个月内,部分澳洲城区的房价已出现大幅反弹。数据显示,在澳洲城区公寓市场,位于西澳的Dudley Park的公寓价格录得最大涨幅,较上一季度上涨13.3%至338,095澳元。
-
估价师看好澳洲房地产市场 悉尼、珀斯和阿德莱德或更出色
根据世邦魏理仕(CBRE)发布的调查报告,在每五位受访的房地产估价师中,有三位以上预计全澳独立房屋的价格将在未来12个月内上涨,五分之二的估价师预测最高涨幅将达到5%。
-
【1.31】今日财经时讯及重要市场资讯
根据房地产数据分析机构CoreLogic 发布的数据,得益于强劲的人口增长和较低的库存水平,在过去 20 年,墨尔本公寓价格的攀升速度超过悉尼和布里斯班,墨尔本公寓价格中位数上涨120%,悉尼上涨115%,布里斯班上涨 81%。
-
澳洲部分地区公寓价格20年上涨超两倍 墨尔本表现强于悉尼
根据房地产数据分析机构CoreLogic 发布的数据,得益于强劲的人口增长和较低的库存水平,在过去 20 年,墨尔本公寓价格的攀升速度超过悉尼和布里斯班,墨尔本公寓价格中位数上涨120%,悉尼上涨115%,布里斯班上涨 81%。
-
悉尼独立房屋房价中位数创历史新高 公寓升级更加困难
根据澳洲房地产网站Domain发布的最新数据,去年四季度,悉尼独立房屋房价中位数创历史新高,价格是公寓房价中位数的两倍。这表明,把公寓升级为独立房屋将更加困难。
-
过去十年中豪华住宅价值增速高于普通住宅 土地供应减少下其更优表现预将延续
根据房地产机构Ray White的数据,过去十年中澳洲豪华住宅的表现优于任何更低价格的住宅类别。
-
悉尼独立房屋价格有望三年攀升16% 公寓价格涨幅或超23%
咨询机构澳大利亚牛津经济研究院(Oxford Economics Australia)发布报告称,受降息预期和库存短缺的影响,预计未来三年悉尼独立房屋的价格将上涨约16%。随着购房者寻求更便宜的住房,公寓的价格涨幅预计将达到23%以上,超过独立住宅的价格涨幅。
-
ABS:澳洲新房建设速度放缓至十年最低水平
根据澳大利亚统计局(ABS)的最新数据,澳大利亚新房建设速度已放缓至十年来的最低水平。数据显示,在截至去年9月份的四个季度中,新房开工量降至165,602套,为2013年3月以来的最低年度开工量。
免责声明:本网所发所有文章,包括本网原创、编译及转发的第三方稿件及评论,均不构成任何投资建议,交易操作或投资决定请询问专业人士。
热门点击
-
- 【3.27】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 【3.25】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 【3.26】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 在澳洲 怎样的职业规划才是家长的期望和孩子所追求的?
-
- ASIC首次对未提供董事识别码(Director ID)人员提起诉讼 海外人士在澳洲公司担任董事的请注意:确保你已申请取得董事识别码
-
- “长江换汇”涉嫌洗钱案最新进展明日发布 澳大利亚打击非法犯罪所得成就斐然令人瞩目
-
- 【3.28】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 紫金矿业入驻,座拥13亿吨资源量(340万吨铜、260吨黄金)最新市值不足9000万 Xanadu Mines Ltd (ASX :XAM ):龙年会否再出惊喜?(更新)
-
- 通胀低于预期澳指周三攀升 消费必需品板块走强Platinum暴跌
-
- 澳指周二回落科技板块走弱 能源板块上扬Mesoblast飙升近五成
-
- Albanese 总理宣布10亿澳元补贴 提升澳本土太阳能电池板制造能力
-
- 花旗看跌锂价 碳酸锂或回调至每吨1.5万美元
-
- 澳指周一上扬重返7800点 房地产板块走强FMG劲升
-
- 2024胡润全球富豪榜:马斯克重回首富,中国前三是他们
-
- 中国官宣后 澳籍华人可以免签入境中国30天