中国境外投资政策收紧 澳洲地产遭逢“紧箍咒”?
澳外资委(FIRB)今年早些时候公开的数据显示,截至到去年六月的2015-16财年,中国对澳投资额473亿澳元,房地产占到319亿,其中大部分是住宅地产开发。(详见《FIRB上年批准3万起中国投资 房地产突破300亿》)。有大量资金以个人购房及地产项目开发的形式流入到了澳洲市场,如今扭紧“水龙头”,会带来怎样的效应?
地产界谈论中国资本限流潜在影响 新选手VS守成派
中国资本限流带来的影响首先体现在买方需求上。根据最新出炉的两份回顾性调查,过去一年中国人海外置业受到了短暂抑制,但是并不十分明显,甚至受投资多元化需求驱动又再度回升。相比之下,对企业层面住宅地产投资及开发的冲击波才刚刚开始。
8月22日,万达酒店发展(00169.HK)港交所股价开盘跳水。稍早时候彭博社报道称,万达集团放弃伦敦九榆树广场一10英亩地块收购计划,万达酒店发展方面截至目前并无公告回应。本月早些时候,万达澳洲的两个地产项目权属变动计划亦曾吸引大量关注(详见《万达内部资产大挪移 澳洲地产项目拟归王健林私企》)。
一时间,用“风声鹤唳”形容当下业内心情,并不为过。
私人投资集团上海联合(Shanghai United)据称是由10家中国私营开发商组成的财团,活跃于澳洲本地市场。集团总裁 Yangdong Xu表示,新政带来的影响将是巨大的,“澳大利亚应该对此感到担忧”,据澳金融评论报(AFR)援引其话称。
Xu认为,那些已经完结的交易及动工的项目不会受到影响,不会出现地块或楼宇弃置或交易被迫搁浅的情况,况且这也并非中国政策调控的目的所在。但是,可能会有些企业顶不住压力,他们原本已经受公寓预售疲软拖累,面临银行融资条件收紧,无法获取资本的困境。
目前上海联合正在悉尼CBD打造价值1.2亿澳元的五星级索菲特酒店及公寓项目,近期还以1.4亿澳元收购了双湾的洲际酒店。由于使用股权而非债务融资,其本身预计不会受到中国投资监管政策过多影响,但Xu告诫称,上海联合将会谨慎对待下桩并购。
TWT是早期入驻澳洲的中资背景开发商之一,其认为监管新政将主要影响新到来的大陆开发商。“像我们这样到澳洲较久的企业不会受到影响,压力主要集中在刚刚入澳,尤其是规模大且比较知名的企业身上。情况十分严重”。
正值春季火热行情即将来临之际,周末,悉尼诸多开发商推出新公寓展开销售,据称TWT位于悉尼东部郊区的NewLife项目一举售出7成。
莱坊国际亚洲市场部主管Dominic Ong则更为乐观。他认为新导则针对的是非核心的投资行为,真正做地产的企业不会受影响,基于其与本地房企的交流,感到中国政府主要是在打击和控制随机、非理性的投资。
澳本土地产集团Mirvac长期以来密切留意市场变化,其认为中国这波资本外流调控反而带来了机遇,比如从“落难者”手中抄底。
总裁Susan Lloyd-Hurwitz上周发布年报时说,“从去年开始我们已经调整杠杆水平,准备迎接未来机遇,当时有人问可能是哪些机遇……(比如),有些开发商难以从中国获得资本进行开发,而我们自身资本充足,资产负债状况稳健,可以把握这些机遇”。
2017财年,Mirvac的住宅地产业务盈利水平突出,息税前利润1.06亿澳元。全年共结算3311住宅地块(lot)较上年增长17%,违约率保持在2%以下,开发毛利率25%,高于先前18-22%的预期值。
最近一波管控明确针对企业的海外投资行为,对于相关影响的猜测才刚刚开始,而中国资本限流对买家需求的影响则已到了回顾期。从买房者及卖房中介的调查来看,最糟糕的时刻似乎已经过去。不过,大风大浪之后,中国大陆买家的置业偏好有了较大变化,澳洲仍是许多人心头所爱,但其它热门市场也“风头”渐起。
中国人海外置业调查买家视角:动力不竭 VS 短期因素
ACB News《澳华财经在线》报道,中国人海外置业热情保持高涨,投行瑞银UBS最新发布半年一度的中国房产调查报告,基于今年三四月间对3300位中国大陆买家的调查发现,关于资本限流政策对海外购房的影响上,超过三分之二(67%)的人回应称不受影响,11%想要加速购买,10%推迟,只约12%的人会取消购房计划。
近七成的中国人海外购房目的是用于投资,其需求受到房价与汇率因素影响较大。譬如调查的近半年内,大陆人对于香港房产需求强劲,主要由于挂钩美元的香港元贬值,及当地许多开发商愿意向买家返还印花税成本,由于英磅大幅贬值,英国房产需求亦增强。这多少解释了近期澳洲房产需求的回落。
政策面因素,如澳大利亚新州、维州以及联邦层面加征的土地税、印花税乃至新增的空屋税,也被视为利空因素,这些政策对海外买家影响到底有多大?
UBS全球房地产部主管Kim Wright认为,高税费的效果如何取决于买房动机。如果用于永久自住或临时自住,印花税就是额外成本,但如果是其它原因,比如有孩子上大学或在海外有生意运作,这类需求坚挺,印花税带来的影响就不大。
澳洲市场非常担忧外国买家相关的交割风险,银行已然收紧向亚洲买家的贷款,但Wright女士指出,在大部分海外市场中,亚洲的房产买家都不使用本地银行融资。UBS调查发现,56%的大陆买家使用现金购房,源自个人存款或向亲友借款。
近期由Investorist发布的调查亦指出,澳大利亚仍是中国地产投资者的首选地,实现投资组合多元化是一大驱动力。其研究基于对中国大陆中介机构的调查,结论却与瑞银有诸多吻合之处。
中国人海外置业中介观点:需求回升 & 市场风云变幻
Investorist的“2017国际地产展望报告”于7月中旬发布,是基于对120家中国大陆中介机构的调查。大部分受访者(88%)预测今年海外房产销量会增长或保持不变,并且反馈,2016全年及今年一季度投资者兴趣没有减退。
Investorist创始人兼CEO Jon Ellis 将中国人海外置业势头形容为“不可阻挡的巨无霸”。国内资本限流、国际市场冲击波——从英国退欧到特朗普政府高举民族主义旗帜,再到澳大利亚在税收与银行贷款条例上的限制性举措,都没有阻止这股热情。
据其调查70%的中介预测需求会增长,18%预计需求保持不变,仅12%称会下跌。该比例与瑞银针对买家的调查结果相似。
调查对于澳洲市场的发现包括:
对中国投资者而言,在澳洲市场最受青睐的房价区间是40-80万澳币,公寓是首选(64%)、其次是独栋房/宅地组合(55%)、排屋(38%)及地皮(33%)。
墨尔本、悉尼与布里斯班三地占到所有楼花需求的90%,黄金海岸、阿德莱德与珀斯次之。
投资收益率方面,半数受访者称5-7%(含资本增值部分)最具吸引力。买房时,中国投资者的三个选择标准是预算(64%)、位置(63%)、投资回报率(58%)。
动机方面,一些人是要买学区或高校附近的房子,一些是移民,再者是买二套房或投资房用以对冲汇率风险。子女教育是海外投资的首要动机(76%),其次是移民(69%),再者是资产安全与资本收益(68%)。
值得注意的,尽管监管政策紧缩,82%的中国投资者有足够资金进行结算,并且可能不需要贷款,亦与瑞银报告中关于中国买家多用现金购房的发现形成佐证。
在澳大利亚,一系列的增税增费举措及银行打压投资性房贷,抑制了购房需求,2016下半年到2017年初缩减近三成,然而现在,需求又重新开始上升。
调查总结称,中国地产中介的整体情绪十分积极,认为未来12个月中国人的海外投资需求还将继续。
不过,过去12个月中国主要的购买市场发生重要变化,尽管澳洲仍是中国投资者首选目的地(69%受访者如此认为),美国(59%)在迎头赶上,预计2017年会超过澳洲。
美国、英国与香港市场吸引力增强,分割了澳洲房产需求。
在美国,去年11月总统大选前关于国内房价及海外投资的各种猜测涌起。中国市场形成的一种普遍观点是,特朗普是非常成功的地产商和生意人,他将确保美国继续成为绝佳的地产投资与开发地。
英国2016年6月形成的退欧决议引致英磅大跌到31年低点,贬值幅度约13%,让中国投资者看到机遇,伦敦1区和2区的曾经极昂贵的A级地产收益率提升,再次吸引买家目光。
尽管雷声轰鸣,各种“内忧外患”,从上财年房地产企业的表现来判断,澳洲房产市场仍保持强大活力。
目前正当澳股财报季,上市房地产公司普遍上报巨额利润,对诸多房企而言,中国买家已然是业绩支柱。Mirvac上个财年的房产预售额达到27亿澳元,国内的自住买家占到42%,投资者为34%,中国大陆买家是19%,其余海外买家占5%。
澳洲最大地产集团开发商Stockland的住宅业务取得17.4%的利润增长,完成6604套住宅地块结算,创下新纪录。
澳新地区最大的地产集团、最大的房产拍卖行Ray White用业绩力证房产市场的稳固程度。上个财年创出史上最高销售额,共447亿澳元,市场份额提高到10.3%,利润增长10%。
Ray White董事会主席Brian White 对于过去一年市场的印象是,市场整体走稳,成功度过矿业热潮破灭带来的冲击,尤其是地方城市。“悉尼不错,墨尔本与奥克兰表现也很好,黄金海岸很有活力,增长势头令人意外。”
澳洲房地产市场走过了电闪雷鸣,看似风雨交加的一年。中国买家需求如果一如预测走向复苏,将支撑本地市场的进一步上扬。至于,中国企业对澳地产投资,考验似乎刚刚开始。
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