特别关注|九成房产卖家“笑到最后”:谁是赢家中的赢家?
( 图片来源:《澳华财经在线》)
ACB News《澳华财经在线》3月29日讯 CoreLogic最新一期《痛苦与收益》(Pain and Gain)报告分析了2020年四季度发生的约9.8万宗二手房销售情况。结果显示,澳洲房地产的盈利性上升,在89.9%的交易中,卖家获得了名义上的收益,比二季度的88.3%有所增长。
这意味着去年四季度只有10.1%的房产在名义上亏损出售,这是2018年二季度以来的最低水平。
CoreLogic的研究主管Eliza Owen在最新的《痛苦与收益》报告中说:“在去年11月降息的提振下,四季度各州和领地的房产价值上升,利润也大幅增加。四季度来自转售的总收益从上一季度的248亿澳元上升至319亿澳元。来自转售的综合损失也从三季度的12亿澳元缩减到10亿澳元。”
四季度房产交易量的提升,是推动总收益上升的主要因素。尤其是,整个墨尔本的房产交易活动活跃,当地经济摆脱了长期封锁带来的疲软,整个城市的房产销售和上市量都有显著增长。
CoreLogic估计,去年四季度的二手房销售量比三季度增加了23.6%,四季度的销售量也比5年平均水平高出20.4%。
四季度,全澳销售的二手房持有期中位数约为8.9年。对于获利的出售,持有期通常为9.2年,而亏损的销售持有期通常为6.9年。
在各首府城市中,霍巴特是最大赢家。霍巴特房主的获利出售率最高,达到97.2%,比三季度的96.7%有所上升。
达尔文和珀斯的获利出售率最低,分别为51.4%和72.2%,正如Eliza Owen所指出的,这是 “2014年中期至2020年中期房价长期下滑的结果”。
即便如此,珀斯的亏损出售率降幅最大,降低了4个百分点,推动因素来自最近几个月受到私人矿业投资复苏以及州际移民。
独立屋、单元房“风景”不一
在全澳范围内,楼房的亏损销售比例(16.8%)是独立屋(7.6%)的两倍多。
澳大利亚亏损销售房产情况
来源:CoreLogic
此外,20多年来,澳洲独立屋和单元房之间较大的盈利出售率差距一直存在。
在过去的20年里,全澳范围内独立屋获利出售率平均为93.5%,单元房获利出售率为87.4%。这可能是因为单元房的供应,尤其是大型楼盘的供应,相对于需求的弹性更大,尤其是在2010-2020年期间,单元房竣工量的上升幅度远远大于独立屋。
据CoreLogic估计,截至2020年2月,澳洲65.5%的存量单元房由投资者拥有,而独立屋的这一比例则为21.2%。与此相对应的是,自住者获利出售的几率更高,92.2%的自住者获利出售,而投资者获利比例为84.9%。
在整个澳大利亚,尤其是在主要的首府城市,单元房和独立屋的盈利性差异非常明显。
各地区获利/亏损销售的单元房和独立屋比例(2020年四季度)
来源:CoreLogic
其中最有意思的是布里斯班。在2020年四季度,布里斯班只有4%的独立屋业主亏损出售,而单元房业主的比例为32.3%。这说明布里斯班的独立屋投资风险较低,而投资单元房的风险要高得多。
赢家中的赢家
九成房产卖家都赚了钱,但在各首府城市中,最赚钱的卖家在哪些郊区,他们赚了多少?
从最新一期《痛苦与收益》报告中看,每个首府城市的“幸运”卖家都获利颇丰。
霍巴特
霍巴特所有郊区的获利销售比例都超过了90%,前三名是:
利润中位数最高的是Hobart,其次是Kingborough和Clarence($245,000)、Sorrell($243,500)。Sorrel持有期中位数最短,为5.9年,也是所有首府郊区中持有期最短的。Derwent Valley的持有期最长,为11.1年。
堪培拉
去年四季度堪培拉92.9%的房产销售获利,高于上一季度的90.7%。
堪培拉独立屋的名义获利销售率在所有首府城市中最高。四季度亏损单元房销售共计132余套,其中Belconnen最多,为19套。
首都直辖区以外的地区销售获利中位数为215,000澳元。整个首都地区四季度售房总利润为573,377,856澳元。
悉尼
大悉尼地区的获利出售比例比三季度的92.1%提高了3个百分点,达到95.6%。
在悉尼的各个郊区,获利出售比例前三位的是:
Hunters Hill不仅获利出售比例最高,利润中位数也居各郊区之首,超过了Mosman($912,500)、Ku-Ring-Gai($902,014)、Woollahra($824,250)、Waverley($756,500)、The Hills Shire($664,900)。
大悉尼地区房产交易中持有期最短的是Wollondilly,为7.1年,其次是Campbelltown,为7.8年,Lane Cove和Liverpool为8年。最长的是Hornsby,12.8年。
墨尔本
与悉尼一样,大墨尔本地区的获利销售率也有所上升,从三季度的93%上升到四季度的94.3%。
获利销售比例最高的主要外围郊区,包括:
利润中位数最高的郊区是Boroondara($709,750)、Bayside($705,000)、White Horse($548,300)、Manningham($542,500)和Monash($498,400)。
Wyndham和Melton持有期中位数最短,为7年,其次是Moreland 和Cardinia,7.4年。Boroondara的持有期中位数最长,为11.4年。
布里斯班
大布里斯班地区四季度89.4%的出售房产获利,高于前一季度的88.9%。
在大布里斯班地区中,获利出售比例最高的郊区是:
Brisbane的获利出售比例最低,为87.2%,但该区的利润中位数最高,为$201,000,其次是Scenic Rim、Redland、Moreton Bay($152,000)和Logan($134,500)。
Scenic Rim持有期中位数为7.4年,其次是Somerset,为7.8年,Moreton Bay为8.1年,Ipswich为8.2年。Brisbane的持有期中位数最长,为10.1年。
阿德莱德
阿德莱德的获利出售比例增长了1.7个百分点,达到93.2%。报告指出,目前,阿德莱德的房价处于历史高位。
在阿德莱德的各个郊区中,获利出售比例最高的三个郊区是:
利润中位数最高的郊区是Walkerville($324,750)、Prospect($291,500)、Burnside($282,500)、Mount Barker($234,500)和Mitcham($229,750)。
Mount Barker的持有期中位数最短,为7.6年,其次是Charles Sturt和Holdfast Bay,为8.7年。Mallala持有期中位数最长,为12.6年。
珀斯
四季度整个珀斯的获利出售率从三季度的68.2%攀升到72.2%,其中独立屋和单位房的获利出售率都有很大的增长,分别达到76.8%和49.1%。
获利出售比例最高的三个郊区是:
Cottesloe的利润中位数在大珀斯地区排名第二,仅次于Peppermint Grove的$1,997,500。其它利润中位数较高的有Cambridge($480,000)、East Fremantle($469,500)、Nedlands($400,000)和Claremont($325,500)。
Cottlesloe的持有期中位数也是最短的,为7.1年,其次是Fremantle的8.3年和Claremont的8.4年。Peppermint Grove的持有期中位数最长,为22.4年,也是全澳首府城市的最高纪录。
达尔文
四季度达尔文的获利出售率为51.4%,是2015年4月以来最低的纪录。不过,自2020年2月触底以来,达尔文的房价上涨了13.8%。
获利出售比例最高的三个郊区是:
利润中位数最高的是Palmerston,其次是Litchfield和Darwin。Palmerston持有期中位数最短,为8.7年,其次是Darwin的13年和Litchfield的13.8年。
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