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ACB News《澳华财经在线》6月3日讯 今年初，悉尼住房的中位价格是87.2万澳元。5个月后的6月初，这一价格涨到97万澳元。

在几个月的时间里，经历了几乎是10万澳元的涨幅。

同期，在墨尔本，住房的中位价格已经从68.2万澳元攀升至74万澳元。珀斯中位价从47.1万澳元攀升至52.2万澳元。

不停上涨的房价之下，购房成为一个“奢侈”的选择。尤其是与澳洲的退休一代人相比。那一代人买房是一件容易得多的事，但其中的原因之一，当然是因为当时的房子更便宜，直到20世纪90年代末，房价通常是家庭税后收入的2至3倍，现在则接近税后收入的5倍。

但还有另一个重要的原因是，随着时间的推移，上一代人的房贷变得更容易偿还了。这并不是因为贷款利率在下降，相反，有时利率还出现上升。曾经房贷更容易偿还的原因是，在过去很长一段时间，工资和通胀的上涨。

这意味着，即使上一代人只是勉强通过了银行的还贷能力测试，几年后，随着大量的通胀和几次大的工资上涨，房贷支付与其它支出相比较少。

然而在一个低通胀和低利率的世界里，将有更多人“背着房贷”退休了。达到退休年龄而仍在偿还房贷的房主比例在20年内翻了一番。

这就是为什么，一些银行在向申请人发放贷款之前会询问养老金细节。这并不是一个空洞的询问。

牺牲工资增长，为了多还房贷？

本周二，澳联邦财政部透露，如果政府不坚持从7月开始按计划每年增加0.5%的强制性养老金（super）供款，未来四个财年每年工资增长都会高出0.4个百分点。

换句话说，财政部认为，每次增加养老金供款都会从工资增长中拿掉0.4个百分点。这与政府的退休收入审查得出的结论相同。

如果财政部是正确的，澳洲人正在不得不牺牲工资增长，以换取将越来越多地用于偿还房贷的养老金。

2019年8月，澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）发现，自1990年代中期以来，澳人携背着房贷进入退休的比例增加了一倍多，达到45%。

虽然与过去几十年相比，有更多人在55岁至64岁之间背负房贷，但这并不是该研究所最担心的。更令人担忧的是人们在退休时背负的债务水平。

研究发现，对于澳洲老年人来说，房贷债务与收入的比率从1987年到2015年增加了两倍，从71%增加到211%。房价在这段时间内翻了三倍，而收入只翻了两倍。这意味着平均每年的按揭还款额从5000元增加到17000元，超过25%的老年房贷持有人的按揭还款额超过了他们可支配收入的30%。

该研究所表示，在住房之外持有的财富（如养老金super和股票）似乎起到了储备作用，使那些面临贷款违约风险的人能够继续付款，从而部分缓解了这种担忧。

退了休，房子怎么办？

如果退休时仍有房贷没有还清，该怎么办？

维州Yield Financial Planning公司的总经理兼财务顾问James McFall说，根据他的经验，如果在退休后仍要继续偿还房贷，有几个问题要问自己。首先是你是否仍然有能力还贷。

这里要分几种情况。

如果已经积攒了大量的养老金（super），再加上养老金的付款，很可能有一个可行的策略来逐步偿还房贷。或者可以选择从养老金中一次性取款偿还债务。

如果在信托等投资工具中持有资产，这些资产的收入很高，能够支持还贷，特别是在不愿意出售这些资产的情况下，这种做法更有效。

还有一个减少房贷债务的有效策略，也是有越来越多的人在采取的策略，就是大房换小房。

所以，如果想在退休后保留房贷，最重要的事情是有一个计划。

James McFall提示，在制定计划时，重要的是要考虑到“如果”。例如，如果自己的房屋价值下降或利率上升（尽管在不久的将来不太可能），你该怎么办。

AHURI的研究发现，在1987年，房价下降10%会使11.5%的住房资产蒸发。到2015年，这个比例已经上升到14%。值得庆幸的是，历史也告诉我们，大多数年长的房贷持有人一直未能落入负资产（房贷高于房产价值）的境地。

一个老问题是，人们是否太老而不能购买或投资房产。根据财务顾问们的经验，年长的退休人员很少投资房产。因为一般来说，需要一个5到10年的时间框架来见证一个投资房产的周期，而退休并不太适合考虑这样的投资种类。

资产负债和借贷是一种高增长的策略，而且房产投资涉及的是一种购买和出售都很昂贵的资产。

当考虑出售房产时，至少应有一个五年计划。理财顾问建议，假设有你的退休金，也有其它形式的资产，并且准备持有自己的房子直到80岁，那么至少要提前五年的时间开始考虑出售，在市场上找到一个好的点。

将出售房产的所得投入养老金是一个不错的策略，但这并不总是正确的答案。如果想在65岁之前大房换小房，并想把售房所得放在养老金中，就要谨慎行事。因为这些资金可能构成应评估收入的一部分，而自住房却并不包括在资产测试中。

一旦年满65岁，上述策略就应当成为众多策略中的一种。如果符合资格要求，可以从出售房产的所得中为养老金缴纳最高30万澳元的供款。

此外，根据联邦政府的养老金贷款计划（PLS），在符合条件的情况下，可通过反向抵押贷款来抵押房产。可以使用自己的房产来借贷，单身者每年最多可借贷36,000澳元，夫妇则为54,000澳元。

如果你每两周获得500澳元的退休金（pension），可以通过PLS反向贷款获得高达150%的资金。对于希望在退休后有更多的收入，而且不希望有搬家的麻烦和费用，PLS可能是一个答案。

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