悉尼房市行情爆冷成现实 房贷紧箍咒威力超乎想象
ACB News《澳华财经在线》10月23日讯 地产研究公司CoreLogic记录的上周末全国现房清拍率是69.4%,为连续21周不及70%水平,本应最为火爆的春季行情爆冷成为必须接受的现实。过去一周,大陆五首府的房价未现增长,悉尼与珀斯跌了0.1%。
周末,悉尼约有超过1000套现房拍卖,另一份来自房地产网站Domain的数据显示,悉尼的现房清拍率是70.4%,略高于上周的68.4%。
Domain首席经济师威尔森(Andrew Wilson)说,从数据判断市场有所企稳,但可明显感到卖方出售意愿更强。他们变得谨慎,且愿意接受以前可能会放弃的出价。“我想市场变得更现实了”。
据Domain记录,今年三季度悉尼房价中值下跌了1.9%,为近两年来首次下跌。
瑞银于上周五发出告诫未来几年澳洲房价可能不会增长,顶多是较低的“个位数”增幅。
瑞银称,大银行提高按揭利率导致融资条件收紧,以及宏观审慎政策效果滞后体现,对澳洲居民的影响之大要超过许多人想象。信贷条件的微小变化,譬如投房贷款发放率降低,都会“显著影响到”房价增长。
瑞银估测,2017年澳洲房价增幅会放缓到7%,2018年放缓到0-3%之间。“我们不会用‘软着陆’来形容我们的展望……但澳大利亚(市场)似乎确实将面临多年的平缓行情”。
澳洲最大住宅地产集团Stockland的总裁斯坦纳(Mark Steinert)认为,正是由于监管层对投资房贷款的打压,使得布里斯班内城公寓市场免于崩溃。
斯坦纳上周参加澳洲地产协会会议时表示,信贷条件收紧开始影响到供应面。布里斯班公寓开发审批数挫超过三成,墨尔本也出现类似效果。“这阻止了布里斯班的崩盘”。
Frasers地产集团总裁弗伊(Rod Fehring)估计,未来三年新项目数量会减少20-25%。
澳审慎监管局的政策弹药威力到底有多大?
西太平洋银行首席经济学家伊万斯(Bill Evans)指出,澳洲针对房市的宏观审慎政策往往奏效,原因在于,四大行就控制着住房资产的90%,并且有一位中央监管者(APRA)统管全局。
相比之下,美国的房产市场就十分分散,并且不受监管约束的贷款渠道发挥着重要作用。
伊万斯认为,在澳洲,宏观审慎政策颇具效力,足以应对资产市场任何“不受欢迎的进展”,而这意味着通过加息来给市场降温,对于央行而言是没有必要的。
斯坦纳提到监管风暴前布里斯班的状况,称如果按照当时那种供应速率,大量一居室、单间公寓拥挤地出现在一小片区域……后果不堪设想。
“房产是这个国家最大的资产类别,吸纳着7.5万亿的储蓄,如果这块不稳,就会让经济陷入衰退,确凿无疑”。
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