澳洲房市投资欲望高涨 首次置业者劣势突出
ACB News《澳华财经在线》报道:澳洲楼市快速升温的同时呈现出投资性购房突出的特点,一些分析人士预测2014年追求高收益的投资性贷款额将占澳大利亚全国住房贷款的40%以上,远远高于以往20%~30%的水平,而这一比重是以牺牲自住购房者,尤其是努力进入住宅地产市场的首次置业者的利益为代价的。
低息刺激 房价创四年新高
由于澳元仍然居高不下、失业人数增多,许多专家预测2014年低利率政策将会持续。接近历史最低点的利率水平,预计会在新一年里进一步激发澳大利亚住宅地产市场投资兴趣。
2013年澳洲首府城市房价急剧上涨极大刺激了投资欲望。据澳大利亚统计局(ABS)统计,截止2013年九月,全澳房价增长了7.6%。悉尼房价上涨最快,上升了11.4%,其次是珀斯,上升了8.6%,墨尔本上升了6.8%,布里斯班上升了4.1%。
RP Data-Rismark昨日发布的月度房产价值指数报告显示,2013年全年各州府城市房价上扬近10%,创下近4年最高年度涨幅。ABS将于2月发布2013年四季度数据。
首次置业者劣势突出
澳本土知名房产预测机构BIS Shrapnel(BIS)总经理梅勒(Robert Mellor)认为,低利率环境有利于投资活动,所有买家都可享受低还款,但投资者更有机会利用现金或资产支付首付,进而获取高额租金收益。另外,澳大利亚大部分州自从2012年开始限发首次置业者补贴,并对首次置业者继续实施负扣税政策,这些举措均有利于投资者。
在新南威尔士州和昆士兰,2012年起首次置业补贴只发放给新房购买者, 2013年7月维多利亚州也开始执行这一举措。2013年9月,西澳将补贴数额由对所有置业者每房补贴7000澳元,改为对新房每房补贴10,000澳元,对现房每房补贴3000澳元。
可以看到各州正努力刺激新房市场,然而却忽略了一个事实:首次置业者多选择购买现房。据地产咨询公司MacroPlan Dimasi统计,75%的首次置业者购买了现房而非新房。房价高涨加上政策转向打击下,据澳大利亚统计局统计,2013年9月首次置业贷款降到了历史最低水平,仅占总住房贷款的12.5%。10月份略微提升,达到12.6%。
从付款能力上看,相对于投资者而言,首次置业者处于劣势。大部分投资者都在以财富创造为目的进行投资,有能力支付70%至80%的房款,因此不存在首付困难这个问题。然而在过去的几年中,部分州政府撤销了首次置业者补贴以及印花税减免的政策,首付款对于首次置业者来说已成为一个十分严峻的障碍。
供需失衡 投资购房欲望高涨
梅勒表示,尽管可预见2014年以后国内市场中投资者的比重将下降,但投资性贷款占国内贷款市场的长期比重将会上涨至约35%。悉尼、布里斯班市由于出租房供不应求,预计会带来高额租金,将会成为2014年投资者的聚焦点。
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