澳洲房价明升暗降 估值偏高40%-BIS
澳洲房价行情到底如何?全球性银行集团国际清算银行(BIS)认为,尽管过去一年,澳大利亚房价按实值计大幅拉升了7.7%,然而过去三年来,澳大利亚实际房价(剔除通胀)下降了0.5%。
ACB News《澳华财经在线》报道,澳洲房价“虚高”、房市过热,及可能出现的修正正在引起注意。被称作“央行的央行”的BIS在 14日发布的季度性金融报告中表示,从历史走势来看,许多国家当前房价都大幅偏高,点名提及澳大利亚、加拿大、瑞典和法国。“有鉴于此,未来(这些国家)可能会出现价格修正”。
2009年以来,悉尼、墨尔本一直领跑全国房市。上一轮增长周期(2009-10年)中,悉尼和墨尔本房价涨幅超过45%,而进入当前增长周期以来,两地房价已分别拉升27%和19%。低利率政策对投资性购房活动形成较大刺激,最新官方数据显示,7月澳大利亚投资性贷款大幅拉升6.8%,达115.13亿澳元。尽管经济增长渐显乏力,澳洲央行澳储行一直按息不动,且不再谈及降息可能,担忧房价过高被外界视为原因之一。
随着投资者大量涌入,关于房市过热,房价“虚高”的声音不断响起,且不乏暗示房市泡沫的观点。澳华财经在线曾报道,安保资本公司投资策略部主管奥利弗(Shane Oliver)认为房市估值偏高27%。澳储行前经济师劳森(Jeremy Lawson)表示,随着资源热潮降温,未来房价增长可能与居民实际可支配收入增长相一致,暗示澳洲房价过估水平会保持在20-30%之间,居高不下(详见《澳洲房价估值偏高三成 泡沫有多远?》)。
BIS将房产均价与过去15年历史租金及居民收入水平进行比较后得出估值更高:澳大利亚房价租金比较长期平均水平高出50%,房价收入比较平均水平高出40%。
本地分析人士对BIS关于澳洲房价实际下行的论断或许并不意外。据TheAustralian报道称,独立研究中心研究员Stephen Kirchner曾指出,2013年3月至2014年3月的一年内,悉尼房价上涨了15.6%,但按实值计仅上涨了0.4%。他认为市场专注于房价短期变化,却未能从较长时间范围来看。澳大利亚央行通胀目标的设定比同等规模经济体略高,实际使用了较高的通胀率,因此名义房价通胀水平比其它经济体也要高一些。
BIS经济师认为,与全球金融危机刚刚结束后相比,近年来各国房价走势有较大分化。截至今年3月的一年内,日本房价下降了2.6%,意大利下降了5%,但美国上涨了9.5%,英国上涨了6%。
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