澳洲储备银行行长史提芬斯在香港⼀一次演说中坦言，他不清楚澳洲楼巿是否存在泡沫︖因为澳洲楼价与入息比率在大约十年内都处于四倍以上。他说：「通常泡沫不会维持这样长的时间」。
　　
　　事实上，「澳洲楼巿是否存在泡沫」这条问题从2000年奥运期间，已不断在传媒上重覆又重覆。
　　
　　论泡沫，事实上甚少有专家能在泡沫爆破之前，作出准确的预测。
　　
　　美国联储局前主席格林斯潘，在1996年曾以「非理性亢奋」来形容美股，之后美股继续急升，没多久格林斯潘就打倒昨天的我，最终成为制造全球最⼤大泡沫的始作佣者。与格林斯潘相比，史提芬斯的「说不清」，权威得多。
　　
　　笔者想指出，传媒指中国买家、自管退休金和负扣税是楼巿急升的元凶，这些看法都不全面，不能帮助我们掌握澳洲楼巿的全局。
　　
　　价值过高不代表泡沫
　　
　　好几年前，有评论指在中国矿产需求下跌后，澳洲楼巿就会遭到重创，这幕景象当然没有发生。
　　
　　因为泡沫这一杯鸡尾酒，需要好几种材料才能调好，例如价值过⾼高、信贷增长过速、以及在房屋供应⼤大于实际需求下空置空长期处于⾼高⽔水平等等。
　　
　　如果问题只是澳洲楼价是否过高，答案是肯定的。
　　
　　因为以可负担水平来说，澳洲楼价与入息比率已升至5.5倍，在经济合作及发展组织的国家中处于偏高的水平。加上澳洲的楼价在经历2010年至2012年的弱势后，升幅相当显著，目前高于长线增长趋势最少10个百分点。
　　
　　但笔者很早之前就在文章中提过，每逢澳洲楼巿高于可负担程度时，就会稍为回落，直至入息水平追上，楼价又会拾级而上。当然，笔者不敢断言以后楼巿都会按照这种模式走，但最少在过去半个世纪以来都是如此。
　　
　　因此价值过高，不代表就有泡沫存在。
　　
　　此外，澳洲的信贷增长虽然高，但经历金融风暴的洗礼后，信贷增长与2003/04年的高位相比，难言有任何失控的迹象。
　　
　　当前楼巿急升是否由实际需求带动︖
　　
　　那么当前部分城巿的楼价急升，是否由实际需求带动呢︖其实是的，部分传媒对于中国买家、自管退休金或者负扣税的揣测，都过于主观。
　　
　　中国买家主要集中他们感兴趣的一些地区，与首置买家倾向置业的大部分地区并无太多关系。至于自管金和负扣税，虽然有刺激需求的作用，但自管金买楼房的比例不高，负扣税又已存在了一段相当长的时间，用来为今天的趋势作注解其实有点牵强。
　　
　　澳洲经济长盛不衰和移民人口的涌入（去年移民人数为24万人，在90年代每年才几万人罢了），加上澳洲的地产发展商在⾦金融风暴期间因为得不到足够的银行贷款，导致新建楼房有一段时间供应不足，以及长期低息的环境，为楼巿上升创造了十分有利的条件。
　　
　　虽然未来几年住宅业建筑活动进入畅旺期，但不见得就能在短期内补足需求空缺。
　　
　　楼价在过高的水平下，因为各种因素作出调整是有可能的，但在这个时候谈泡沫来临，却有点以偏盖全。


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