期房热卖催生畸形业态新州立法规范日落条款

2015-11-19 00:00:00 来源：《澳华财经在线》 编辑：S.Lee 文章类型：原创

11月17日周二，新南威尔士州议会批准对产权转让法案Conveyancing Act 1919进行修正，打击不良开发商利用“日落条款”损害期房购买者利益的行为，确保房地产市场交易秩序。

ACB News《澳华财经在线》报道，新州创新与监管优化部长维克托·多米纳罗（Victor Dominello）表示，颁布新法的主要目的是防止开发商使用“日落条款”（Sunset Clause）撤销售房合同以渔利，这将给购房者带来更大的确定性。“任何想要做出不道德行为的开发商都要知道，他们的行为不会被容忍”。

根据新规，开发商在行使日落条款取消合同前必须征得购房者同意。如果未征得允许，开发商必须向最高法院提出申请，就终结合同给出正当理由。新法令自2015年11月2日生效。修正法案获得了议会两党同时支持。

据悉，有新州消费者上报一些开发商使用日落条款取消购房合同，只是为了在同一天以更高价格售出标的地皮或公寓。州政府面向公众展开为期三周的咨询中有多达639位民众做出了反馈意见。

据澳洲房地产网站 realestate.com.au今年9月统计，过去三年中新州期房销量增长了五倍。新开发项目超过180处，较2012年同期高出248%。悉尼是全澳第二大期房销售市场，挂售数量仅次于墨尔本。该网站新州部一负责人表示，期房挂售量激增反映出人们对低价房产的渴求。

相比之下，悉尼单元房房价中值约60万澳元，要远低于房屋的房价中值80万澳元，增速也较慢，2012年以来上涨26%，同期房屋价格上涨了39.9%。期房可负担性较高导致公寓销量激增，而这也给不法开发商利用市场行情和日落条款谋取暴利创造了可能性。

新州一产权转让与地产法律专家表示其事务所收到的“日落条款”受害案例堆积如山。通常开发商会利用合同条款中的各种“技术细节”占据有利位置，而在悉尼这种房市行情中他们有更大的主动权。

“日落条款”（Sunset Cause）是澳洲期房销售合同中常见内容，据昆州交易公平局文件表述，该条款通常规定如果项目没有在特定日期完工，合同可视为无效，买家可选择拿回定金再寻它处买房。一般意义上讲该条款可为购房者提供一定的安全保障，要求开发商不得过分延迟交房。与此同时，卖方也可利用日落条款确保买家及时全额付款。

然而看起来有着“双赢”性质的条款却引发不少争议，告诫之声不绝于耳，比如一些开发商故意拖延交房时间，然后退还定金，以求随后以更高价格出售房产，这尤其是会出现在市场行情火爆的情况下。买家则处于错失资本增值机会、定金锁定在开发项目上等不利境地。

澳洲多地政府均曾对“日落条款”表达过一定关注，比如西澳商务部曾就如何确定条款“时限”的适当性提出建议，像新州政府这样给出严正打击态度尚属首次（详见《政府盯梢公寓开发商澳洲房市转向信号闪烁》）。

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