澳大利亚房地产"泡沫"难戳破房价缓升将成趋势

2016-03-16 12:57:12 来源：《澳华财经在线》 编辑：L.Zhang 文章类型：原创

在澳大利亚关于房市是否会崩盘的争论已经持续十多年。2004年，由于澳洲和美国均出现“借贷热潮”和房地产价格“非理性繁荣”，经济学人杂志曾将两国联系起来。仅仅四年以后，美国次贷危机引发了全球金融危机。随后关于澳洲房地产崩盘的言论甚嚣尘上，澳洲房价则在各种暴跌预测中稳步上升。

ACB News《澳华财经在线》报道，悉尼房地产价格中位值已接近100万澳元，OECD（经合组织）认为澳洲房地产存在泡沫，房产实际价值仅为房价的48.2%。然而，安保资本（AMP Capital）首席经济师奥利弗（Shane Oliver）表示，房地产泡沫确实存在，但戳破这层泡沫没有那么容易。

美国人口统计研究所Demographia在2016年住房负担能力调查中对人口超过100万的城市中房价收入比（房价中位数与家庭总收入中位数的比率）进行了统计，一般认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，超出该区间时房地产可能存在泡沫。调查结果显示，澳洲房价收入比为6.4，远超美国（3.7）和英国（4.6）；悉尼房价收入比为12.2，墨尔本房价收入比为9.7。

澳洲真实房价与长期趋势

来源：澳大利亚国家统计局，安保资本/《澳华财经在线》

自2003年以来，房价与家庭负债水平过高成为澳洲房产市场面临的最大问题，并成为“崩盘论”的两大核心支点。房价的每次周期性上涨都会进一步放大这种论断。

然而奥利弗表示，考虑到房地产市场已经安然运行度过了十多年，应当深入分析这背后的各种因素：

首先，与其他国家不同，造成澳洲房市“泡沫”的主要原因是供应紧缺。一直到最近，澳大利亚住房缺口仍超过10万套，近期住房营建高峰仅能弥补过去几年中的供给不足。

其次，澳大利亚从未放松信贷标准，因此次级贷款和低凭证（low-doc）贷款未见显著增长。从下图可以看出，近年来澳洲低凭证贷款与贷款估值比过高的贷款都在减少。事实上，澳洲借债人中，具备更大还款能力的借债人比例正在上升。

澳洲信贷标准日趋紧缩

来源：澳大利亚审慎监管局，安保资本/《澳华财经在线》

第三，得益于低利率水平，债务利息相对于借债人收入而言只占很小的一部分，加上澳洲新增贷款多为良性债务，澳大利亚不会像金融危机前夕的美国一样爆发大规模“断供潮”。而且，尽管贷款规模上升了，澳洲人倾向于在有能力还款的时候立即削减债务。

最后，奥利弗驳斥了矿区房价暴跌将引爆澳洲房市崩盘的观点。他指出，矿区房价起落与矿业热潮相关性很大。矿业热潮消退导致大批人口流失，从而引发房价下滑。而悉尼和墨尔本房价上涨是从本世纪初开始的，远早于矿业热潮。并且，由于矿业不景气，澳洲银行利率维持在历史最低水平，间接促进了悉尼和墨尔本房价出现新一波上涨。

对于澳洲房价走势，由于澳大利亚审慎监管局（APRA）要求地方银行收紧对地产投资者的借贷标准，奥利弗预计2016年悉尼和墨尔本房价会继续上涨，但增速将变慢；由于矿业持续遭遇逆风，珀斯和达尔文房价会继续下滑；霍巴特和阿德莱德房价能看到持续温和增长；布里斯班房价将继续上升。

2016-2020年悉尼和墨尔本房价走势预测

来源：CoreLogic RP数据，安保资本/《澳华财经在线》

全国范围内，奥利弗预测在澳储行作出上调利率的决定前，澳洲房价不会下跌。在未出现经济衰退或快步伐加息的情况下，他认为澳洲房价如果下跌，幅度将会像2009年和2011年一样维持在5%-10%之间。

那么，包裹于所谓泡沫当中的澳洲房地产真的没有可能会崩盘吗？奥利弗认为，戳破房地产泡沫很难，需要出现以下条件：经济衰退、银行利率大幅上调和供应过剩。前两者可能导致房贷断供危机，后者的影响将直接体现在房价中。

不过目前来看，澳大利亚出现这三种情况的几率都很小。

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