ASIC空前关注华人房贷 呵护还是棒杀?  
 
6月30日，市场监管方澳大利亚证券投资委员会（ASIC）以中英文双语形式发布新闻公告，4家来自新南威尔士州的按揭经纪公司因为房贷广告存在误导性表述被ASIC勒令整改。4家公司主要在悉尼的华人社区运营。
 
ASIC在声明中提到，一些广告声称贷款产品不要求申请者提供收入证明，自称给出是最低利率，还有些广告只用中文讲产品优势，却用英文标免责声明。目前，澳洲房贷市场监管紧缩，外国人申贷面临苛刻条件，相关广告无疑是撞在枪口上。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，ASIC副主席彼得·凯尔（Peter Kell）表示，“澳洲消费者保护法适用于所有广告，包括使用外语的广告。不能理解书面英语的消费者购买金融产品时可能更依赖母语广告。广告提供方要确保内容是符合最新规定的，是符合法律要求的。如果一则广告的大部分内容都是外语，警戒、免责和资质声明也应以同一种语言做显著披露”。
 
“ASIC将继续监测所有形式的广告，包括那些瞄准母语为非英语消费者的广告”，他说。（4家公司及所涉问题见顶图）
 
《澳华财经在线》先前报道，2015年10月时，墨尔本一家名为大瑞房贷（Elite Mortgage Brokers）的华人按揭经纪公司曾因在墨尔本房地产周报及自己网站上发布“成功率100%、15分钟出预批、墨尔本最大华人房贷中介、匹配所有银行利率”等误导性中文广告宣传语引起监管方关切。
 
记者查阅ASIC官网历史资料，专门关于保护华人消费者在金融服务方面权益的公告有且仅有以上2则，且均针对按揭经纪领域。何以此时，ASIC开始对华人房贷市场报以特别关注？
 
华人金融服务需求激增
 
ACB News《澳华财经在线》报道，这背后首先是华人房贷市场的急剧增长。业内人士介绍，华人按揭贷款需求按地域看，约1/4来自海外，有超过7成来自于澳洲本地的华人社区，包括居民、永久居民或其它相关的签证持有人。这其中除居民与永居外，都是受澳外资法规限定的“外国人”。
 
据澳外国投资委员会（FIRB）今年4月公布的最新数据，2014/15财年，中国对澳地产投资批额翻番，达到创纪录的240亿澳元，占到地产总批额的41%，而住宅地产投资是重要驱动力。
 
与此同时，中国个人买家对澳房关注度激增。今年5月，中文海外房产网站居外网给出的数据显示，2015年中国买家购房问询量激增87%，对应的房产价值是349亿美元，墨尔本最受关注，问询量飙升177%。另一家服务华人购房需求的贷款比对网站成贷网用户访问量远超创建方预期，据称头个月吸引的访问人数达4000人。
 
本土按揭经纪行业对华人客户需求有强烈感触。2014年10月时，彭博社报道称，澳洲最大的按揭贷款服务提供商之一 Yellow Brick Road董事会主席马克·博瑞斯（Mark Bouris）表示，公司有近三分之一的贷款放给了华人，而短短一年内，华人贷款客户占比提升了一倍。
 
当时专门服务于华人客户需求的悉尼公司安联信贷（Alliance Mortgage Solutions）在2014年头10个月内贷款结算超过4亿澳元，该公司亦凭借突出的业绩与业务能力成为首个荣获最佳住宅房贷经纪人奖等荣誉奖项的华人信贷公司，侧面反映出澳社会对华人金融服务需求的重视。
 
2014年11月，中国银行高管在接受澳相关媒体采访时，表示准备大幅扩增在澳洲的按揭贷款业务。中国银行早前与澳洲最大的按揭经纪集团之一Australian Finance Group（AFG）达成了产品分销协议。据BrokerNews网站，AFG销售与运营总经理马克·休特（Mark Hewitt）透露，集团在新州收入的25%来自于澳洲华人或海外的华人投资者，“与中国银行联手是自然之选”。据该网站援引官方数据，中国银行在澳按揭贷款市场份额超过13%。截至当年9月底，持有的澳洲按揭贷款额超过6亿澳元。
 
监管方为何盯梢按揭经纪
 
ACB News《澳华财经在线》报道，一方面，是华人消费者贷款需求激增，而另一方面，由于按揭经纪行业某些人员在利益驱使下违规操作，华人房贷申请甚至逐渐被银行和贷款公司列为“高危险”类别。
 
在澳洲，按揭贷款市场由银行主导，但越来越多大银行倾向于通过按揭经纪公司作为分销渠道。随着房产投资趋于火爆，按揭经纪行业也开始急速扩张。据澳大利亚按揭与金融协会（MFAA）援引相关统计数据表明，近两年按揭贷款市场增量的7成来自经纪公司。到2016年3月时，按揭经纪商占据的市场份额达到了53%，仅一个季度贡献了434亿澳元的业务量。
 
这其中，急速膨胀的外国人房贷按揭是很大的一块。今年5月下旬，评级机构惠誉称，澳洲有25%的新房出售给了外国人，而实际水平可能要远高于本地银行的预估。比如要考虑到，开发商在本地进行房产营销，而实际上在香港、新加坡和上海完成了销售，澳洲有些公寓项目有超过80%出售给了海外买家。另外，外资审批数据并不完整，因为外国人购买期房不需要核准。有基于此，惠誉当时少有地下调了5只住宅按揭支持债券的评级。
 
外国人购房澳房势头如此激进，其中蕴含的风险受到包括ASIC、APRA监管方，甚至央行的关注。2015年，澳审慎监管局（APRA）明令要求大银行将投资性贷款控制在10%以下，去年10月份联邦、国民、澳新与西太等四大行相继提升投资性房贷利率。也就是从源头上加以控制避免房市过热。
 
对外国人房贷发难的首先始于较小银行及非银行贷款公司。同样自去年10月份开始，墨尔本银行和Firstmac限制向中国大陆贷款者的放款，将之视为高风险人群。而关于公寓期房结算危机的预言也肇始于此。值得注意的是，ASIC对墨尔本大瑞房贷公司按揭贷款广告违规的揭批也是在大约相同时间。
 
到今年5月，澳洲四大行跟进，纷纷限制外国人房贷，收紧贷款条件，西太平银行则直接宣布停掉向外国人的贷款。5月底，安保银行明确将非居民贷款者划定为“不可接受借贷者”类别。大银行心急火燎关掉外国人房贷的原因是什么？因为风险高。为何风险高，至少有些银行明确提到了“贷款诈骗”、申请文件不合规、收入证明造假、信息难以核实等等。
 
自然而然地，银行与外国人贷款者之间的重要纽带、贷款文件的准备者按揭经纪公司受到媒体的揭批，被指澳洲房地产的超级“做空者”，行业操守极不道德等等。上月初，因澳金融评论报一篇“西太银行抽手 9亿房贷结算无着落”，拥有大量华人客户的澳信集团（Ausin）卷入舆论风暴。尽管随后澳信集团（Ausin Group）在官网发布声明称报道失实，而报道方也做出更正声明，华人按揭信贷市场已明里暗里成为众矢之的。
 
事实上，梳理澳洲房市热潮发展线路不难发现，外国人购房量激增、澳洲外资购房法规收紧、大银行修改贷款条件以及按揭经纪行业整肃几乎是并行发生的。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，2014年底，澳政府收到外国住宅房地产投资报告、金融系统调查报告（FSI）结果后不久，ASIC开始调查“只付息”贷款，2015年3月澳财长发出首个外国人违规购房迫售令。随后的5月大银行开始着手限制投资贷，与此同时ASIC瞄上了昆士兰银行等较小银行，认为贷款人生活成本方式的计算有问题。
 
去年8月APRA主席对不法按揭中介带来的负面影响做出公开评论，而9月出炉的外资法案修正版中明确提到房贷中介将负”连带责任”。今年2月时ASIC主导下，对房贷中介行业的薪酬和佣金机制的适当性展开业内咨询与调整。
 
行业提升与自律 服务华人需求
 
ACB News《澳华财经在线》报道，面对监管方的空前关注及媒体的揭批纠打，按揭经纪行业代表机构澳大利亚按揭与金融协会（MFAA）及时展开行业内审视，并加强对成员的管理和督导，开办有针对性的培训课程以提高服务标准。与此同时也加强与媒体沟通，消除偏见与误解。
 
MFAA总理事西欧安·黑德恩（Siobhan Hayden）曾指正，澳洲金融评论报关于按揭经纪行业标准持续落后于财务规划师的说法有误，并获得ASIC支持。本月初，ASIC高级经理、专管储蓄、信贷与保险的凯文·夫（Kevin Foo）参加MFAA Broker 2020活动时表示，黑德恩是正确的，因为两个行业的薪酬结构原本不同。
 
与此同时，在澳大利亚，直接服务于中国人房贷服务需求的领先华人信贷公司向同业介绍华人客户需求特点的同时，正努力树立行业规范。今年初，面对中国客户需求大幅回落的情况，在MFAA组织下，安联信贷等机构受邀介绍如何服务于华人信贷需求，吸引华人客户，以及怎样做到China- Ready。MFAA也鼓励成员注意，一些申请者被大银行拒绝后产生的新业务契机。
 
2015年安联信贷（AMS）经手的住宅按揭结算额接近9亿澳元，致力于培训具有新风范的经纪人员是达到这一业绩里程的关键所在。安联信贷联合创始人之一的方茜（ Cissy  Fang）表示，结算额实现近30%的强劲增长，主要归功于公司的“年青经纪人实习生培训”(Young Broker Traineeship)计划。
 
“我们的经纪人团队是市场中最具才能的一批”，方茜介绍称。“我们喜欢引入新鲜血液，这既有利于自身发展，也有利于整个行业。我们的经纪人要学习的并不是如何应对银行，而是按照我们希望的方式去成长，秉承良好的企业文化，避免沾染任何坏习惯”。
 
澳华观点：此番，4家华人信贷公司按揭广告被勒令修正，反映出的更多是澳洲金融服务监管方对华人消费者的重视，符合ASIC保护投资人权益的基本宗旨。同时也给按揭经纪行业不法行为及现象进一步敲响警钟。
 
中国投资已经成为澳洲房地产市场不可分割的一部分，相信在行业人员、市场参与者、监管方的共同努力下，华人房贷市场将日趋规范。中国人在澳房产投资渠道不会面临闭锁，而是以一种更为稳定、低风险的形式展现。
 
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