ACB News《澳华财经在线》4月7日讯 债务求助热线打爆，超6成投资房贷只还利息…澳洲楼市好像真站了在悬崖边
 
近期本网刊发了一系列关于澳洲房地产的报道，正如所见，近期针对楼市的“新政”接连出台，央行、审慎监管局、证券与投资委员会不约而同都在谈楼市风险，监管层似乎不得不承认泡沫的存在。
 
泡沫的存在并不可怕。现代经济中，各种泡沫此消彼长，并不是什么值得大惊小怪的事。但是为何近期三大监管机构都表现出对楼市泡沫如此紧张的态度？
 
因为在澳洲房地产市场中生长了5年的“泡泡”，已经太大和太薄了。
 
家庭债务压顶
 
如果你已经看了太多的各种数据和图表，对这个问题还是没有直观的感受，那么可以看看澳洲广播台ABC网站最近关于“债务求助热线”的故事来感受一下。
 
这条“债务求助热线”（National Debt Helpline）的总部位于悉尼的Surry Hills。也许你是头一次听说这条热线，这是很正常的，要不是遇上了棘手的债务问题，谁也不会想去拨这个电话。而拨通这个电话的，无一例外都是债务压顶到不知如何是好的人们，他们急切地咨询电话另一头的财务顾问，该如何应付眼前的债务危机。
 
一个典型的电话咨询是这样的：某女士，20出头，住在悉尼西南边的Blacktown ，受教育程度不高，无业，询问的问题是，交不起电费该怎么办。
 
像这样的咨询来电并不在少数。这条热线的财务顾问Russell先生说，最近几个月来，交完房租或房贷后交不起水电煤气电话……费的这类来电明显增多。去年这条热线的来电数量是15万，而今年单月的来电数比去年增长了20%，预计今年全年会增长到18.2万。
 
金融研究公司Digital Finance Analytics的主管Martin North说，根据他的计算，今年3月，全澳有310万背负房贷的家庭，其中22%的家庭有“轻度的还贷压力”。即使四大银行“最小的房贷利率上调”，也会引起这一比例的增加。今年2月这一比例就增长了1.5%。
 
当付房贷出现困难时，只有两个办法——削减其它支出，或者靠信用卡。这两个办法双管齐下都解决不了问题的时候，表明这个家庭已陷入严重的财务危机。根据这家金融公司的统计，目前有1%的还贷家庭正处于这样的境地。他们不得不再贷款，卖掉房产，或给债务求助热线打电话。
 
所以债务求助热线的财务顾问们总结出求助者的问题大同小异：水电煤气账单、信用卡和房贷将他们拖入债务泥潭。在最终拨通债务求助热线以前，他们已欠下了上万元的信用卡债务，还可能借了工资日贷款（工资日贷款是一种小额、短期贷款，用于贷款人下一次发薪之前临时急用所需，因此还款日期也就是下次发薪之时）。
 
注意，图表又来了，澳洲家庭债务之高，已经达到怎样的程度，只有图表可以说明。
 
   
由上图可见，进入21世纪以后，澳洲的家庭债务收入比与加拿大、英国和美国之间的差距在不断拉大。并且不断上涨的房价和缓慢的工资增长，正在将这一比率拉得更高。
 
澳洲债务违约率正在上升，并引起关注。据穆迪贷款违约报告数据显示，由于经济衰退影响，11月份西澳贷款违约率最高，达2.76%，北领地和南澳分别达破纪录的2.23%和2.16%。
 
穆迪称，截止2017年2月三年内，澳洲房价平均上涨30%，而同期居民周度收入仅增长4.4%。其预计，如果房价继续攀高，工资水平却没有得到相应提高，贷款违约和拖欠现象风险还将继续增加。
 
相比之下，只有在经济发展最为强势的新州，整体情况较佳。大多数新州家庭能够按期偿还按揭贷款，目前30天违约率处于历史低点0.94%。
 
房贷利率将继续上调
 
在沉重的债务压力下，购房者最不希望的就是再收到房贷利率上调的通知。然而房贷的加息之路还远未结束。
 
本网本周二的报道《房贷市场雷鸣电闪 银行焦头烂额 真正的大招还在后面》，并不是耸人听闻。报道发出的第二天，也就是本周三，澳审慎监管局主席Wayne Byres在“《澳洲金融评论》银行与财富峰会”上的发言中称，目前有三分之二的投资房贷款是“只还利息”的按揭贷款，并强调了借贷机构的杠杆过高的问题。也就是说，房贷利率继续上调势在必行。
 
   
Wayne Byres说，对于采用内部风险模型的银行，审慎监管局已经要求它们提高资本金。上图表明， 2016年四大行的一级资本充足率增幅比2014年高，但是与所有借贷机构的平均一级资本充足率增幅相比，四大行的增幅是落后的。 
   
上图是国际主要银行的一级资本充足率。从最低到最高，这个幅度基本是比较稳定的。大概在2014-2015年时，国际主要银行的最低一级资本充足率就超过了10%，并且整个走势还在向上。
 
红点代表2014年多数国际大银行的一级资本充足率位置12%，当时审慎监管局估计最终这个点还要向上移动200个基点，达到14%左右，而目前，现实数据正在向这个预测靠拢。
 
澳洲的情况如何呢？Wayne Byres 指出：“尽管新的监管政策要求银行提高资本准备，但是银行系统仍然是个高杠杆行业。”下图就说明了这点，澳洲借贷机构的一级资本充足率从2016年的12%跌到现在的12%以下。 
   
接着，Wayne Byres就将板子打在了房贷的身上。“这反映了银行按揭房贷业务比例的上升……也许我们可以假设更高比例的按揭房贷会导致一个更低风险的银行系统，但是在当前的环境下，需要更严格的监管。一个合理的前提是，我们需要警惕比例越来越高的房贷业务中的虚假成分。” 
   
Wayne Byres在这次峰会上透露，审慎监管局将于今年中发布一份报告，从各个角度审查银行系统，以及后续要加强的监管措施，还有实施的时间表。
 
“回到我最开始说的，我们现在解决资本的合理分配问题上最需要关注的就是，是否以及如何调整房产业务的风险权重。用任何一个标准来看，我们的银行体系的房贷业务都过于集中了。因此我们需要特别关注这个问题：如何将‘确切无疑的稳健’贯彻到实践中去。”
 
主席先生的这番话，其实可以翻译成更浅显通俗的一句话：银行已经把鸡蛋都放进了一个篮子里，现在需要好好检查一下篮子到底够不够结实。
 
等到年中审慎监管局发布那份报告之后，也许我们可以对这个篮子有个更全面的认识，以及了解监管层打算如何修补。
 
但现在，从Wayne Byres周三的讲话看，对银行提高资本金要求，银行进一步上调“只还利息”类按揭贷款利率是大概率事件，想到这类房贷占了投资房贷款的三分之二，怎能不为澳洲的楼市捏把汗呢？
 
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