“以房养老”存风险隐患澳监管机构收紧监管

2018-08-28 12:46:40 来源：《澳华财经在线》 编辑：Jessie Wu 文章类型：原创

ACB News 《澳华财经在线》8月28日讯上月末，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。

“以房养老”，又称反向抵押贷款，就是老年人把房子抵押给金融机构（目前在中国多为保险公司），然后在有生之年每月从金融机构领取一笔固定养老金。这是一种将住房抵押与终身养老年金相结合的商业养老业务。老年人将房产抵押给金融机构后，继续住在原有房屋中“居家养老”，并终身领取养老保险金；老年人身故后，金融机构获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

“以房养老”可作为社会保障养老的补充，增加老年人的选择。最近，随着银保监会在全国推广，“以房养老保险”成为中国的社会热点，该业务受到更多的老年人关注。

“以房养老”从4年前开始，在北京、上海、广州、武汉开展全国首批试点，在中国尚属于创新型商业养老产品，但在澳洲，这一产品已发展多年。

在澳洲，与标准的浮动利率房贷相比，反向抵押贷款是一种更昂贵的信贷形式。利率通常比标准的浮动利率房贷高出2％，并且由于不需要还款，因此采用复利。

据澳证券与投资委员会（ASIC）最新发布的数据，自2008年全球金融危机以来，消费者对反向抵押贷款的需求逐渐增加，存款机构的反抵押贷款的总风险敞口从2008年3月的13亿澳元增加到2017年12月的25亿澳元，几近翻了一番。

ASIC发现，反向抵押贷款可帮助澳洲老年人实现其直接的财务目标——利用自己拥有的房产改善他们退休后的生活，又可以继续住在自己的房子里。这些产品是澳洲老年人考虑的主要选择之一，研究表明，83％的澳大利亚老年人强烈倾向于在自己家中养老，而不是去养老村。

目前65岁以上的澳洲人持有超过5000亿澳元的房产净值；大约70％的55-85岁澳洲人拥有自己的房屋。但2014年，仅有62％的夫妻和38％的单身人士有望获得舒适的退休收入。反抵押贷款未来的需求增长趋势是很明显的。

ASIC的报告还发现，银行有机会减少虐待老人的风险。根据ASIC最新批准的新的“银行经营守则”，银行将被要求对可能易受伤害的客户，包括那些遭受虐待的老年客户采取额外的谨慎态度。

不过，从去年中开始，ASIC审查了17,000份反向抵押贷款、111份消费者贷款文件、贷方政策和投诉数据等，发现以房养老产品中存在一些长期的风险问题。

ASIC审查了五个以房养老品牌，这些产品价值在2013 - 17年度占已批准的反向抵押贷款总值的99％。这些品牌包括：Bankwest、联邦银行、Heartland Seniors Finance、麦格理银行和西太银行（包括St George Bank、墨尔本银行和BankSA）。不过截至2017年底，麦格理银行和西太银行已不再提供新的反向抵押贷款。

相比于从前，澳洲消费者在寻找反向抵押贷款方面的选择变少了。在全球金融危机之后，一些银行退出了这市场。并且退出的两家银行从2013年到2017年，这两家银行提供了新反向贷款总值的80％。

审查发现，借款人对贷款的风险和未来成本了解不足，并且通常没有考虑他们的贷款如何影响他们承担未来可能需求的能力。

今年2月，中国有媒体曝出了北京的一个以房养老产品存在陷阱。一位叫陈红的老人在2016年参加了一家私募公司的 “以房养老”的投资项目，但最后非但没有拿到养老金，还背负了400余万元的债务。由于无力偿债，贷款人的房子将被抵押还债，还时不时受到催债人员的骚扰。这样的案例并不在少数。北京已发生几百起 “以房养老”案件，案件中的老人与陈红经历相似，他们本想以房养老，但最终损失了本金和利息，或是房产遭拍卖，或是背负巨额债务。

与中国不同的是，在澳洲2012年以来的法律保护下，借款人永远不会欠银行超过其财产的债务，并且可以留在他们的家中，直到他们去世或决定搬出。但是，ASIC发现，对于他们审查的几乎所有贷款文件，借款人的长期需求或财务目标都没有充分记录。使用这一产品的澳洲老年也可能面临房产净值不足以满足长期需求（例如养老护理）的风险。这种风险主要取决于借款人何时获得贷款、借款多少以及经济条件（房产价格和利率）等因素。

监管部门担心，对这种风险的认识不足可能导致借款人获得更大的反向抵押贷款，或者更快地从反向抵押贷款中的信贷额度中提取资金。随着时间的推移，累积的利息会降低这些借款人的承受能力。

ASIC指出，银行“在这里发挥着明确的作用，需要做得更多”。

ASIC副主席彼得•凯尔说：“反向抵押贷款产品可以帮助许多澳大利亚人在退休后提高生活质量。但我们的审查显示，银行和经纪人需要进行询问，与客户就未来可能的需求进行真正的对话，而不仅仅是在表格上勾选即可。”

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