澳洲房市前程漫漫 跌幅或超预期
2018-09-26 18:28:00
来源：《澳华财经在线》
编辑：Ariel 文章类型：原创
ACB News《澳华财经在线》9月26日讯 截至今年8月份，澳大利亚的房产价格已经经历了连续11个月的下跌。根据本周房屋市场研究公司Core Logic发布的周报数据来看，9月份，澳大利亚的房产价格还将延续之前的下跌趋势。
（图片来源：Core Logic）
虽然以历史标准来衡量，此次澳大利亚房产市场的下跌过程较为温和，但到目前为止，房价的下降丝毫没有减缓的迹象，这不仅让人疑问，此次房产市场的衰退究竟还要持续多久？
市场上不乏对未来房价的看空者，有观点认为这次下跌只是温和、短暂性的周期性向下，有观点则认为，房产价格将最终走向崩盘。
尽管没有对最终的结果作出预测，瑞银（UBS）的澳大利亚经济团队一直以来持有这样的观点：澳大利亚房产价格将保持长期承压。
但是现在，瑞银改变了它的看法。瑞银认为，澳大利亚房产市场的衰退可能要比之前预期的更为严重：这轮房价的下跌可能是数十年来持续时间最长的一次。
瑞银经济学家乔治•塔雷努（George Tharenou）表示：“我们一直预计澳大利亚房产市场的房屋贷款总额将累计下降20%。由于房屋贷款是房产价格的主要推动力，这将导致房价下跌大概5%左右。”
“我们同时认为信贷将进一步收紧，澳大利亚央行也暂时缺乏降息意愿，这将使房产价格迎来近几十年最长时间的下滑，” 塔雷努说。
如果考虑到其他不利因素，塔雷努说，房屋贷款的最高跌幅可能达到30%，在这种情况下，信贷增长有可能降至为零，那么到时，房产价格的下跌幅度可能比目前的预测值高出5%到10%。
（来源：ABS）
近期引发关注的一个焦点是，房产市场引入了对具有高贷款收入比（DTI）借款者的贷款限制，塔雷努说，这将限制金融机构向背负过多债务的借款者放款。这一措施可能会加剧市场的恶化，特别是在悉尼、墨尔本等房产估值较高的市场。
塔雷努说：“我们相信，澳大利亚金融审慎监管局（APRA）可能希望（贷款收入比大于6倍的借款者）在购房者中的比例降到10%，但目前这个数字大约在33%左右。”
“这将大幅削减举债者的借款能力”，塔雷努表示，但这也可能意味着“多重产权模式”（multiple property ownership model）的终结，即借贷者利用现有资产所获得的收益来投资购买其他资产。
“综合征信报告（CCR）和责任贷款将要求放贷机构对借款人的所有债务进行核查”，塔雷努说，“有借款人曾将房产贷款分散到多个放贷机构，但没有向原始借款机构进行报告。现在，所有的借款明细都将在CCR中一一显明”。
塔雷努说，这意味着，在未来一年多的时间里，很多家庭，包括高收入家庭，会发现，在房屋抵押贷款还未还清的情况下，想要额外购买房产会更难了。
考虑到在下一次联邦选举中，政府可能会出现的新变化，市场预计，工党将计划缩减购买新建住宅时负扣税政策（negative gearing）的使用范围，以及将售卖房屋的资本所得税减半，降至25%，这就解释了为什么塔雷努认为房价下跌幅度可能会高于他之前的预测。
“如果引入对DTI的限制，并取消负扣税政策，可能会进一步限制投资者对已建住房的购买贷款”，塔雷努说，“尽管希望享受负扣税政策的投资者可能会转而购买新房，但已建住宅的贷款额度大约是新房的10倍。因此，我们怀疑新建住房贷款的增加可以抵消已建住房贷款的下降。”
（来源：优房）
但是，塔雷努也承认房产市场的前景还是有积极的一面，比如经济增长强劲、失业率下降以及人口保持较快增长。但塔雷努说，其实还有一个风险，即持续的价格下跌可能会使具备资格的借款人推迟购买房屋。
“如果房价下跌超过10%，市场先前的反弹情绪和需求可能会被削弱。那么近几年由家庭财富对消费产生的巨大推动可能会出现逆转，从而引起经济衰退和信贷紧缩的风险“，塔雷努说。
同那些乐观的预测相比，这是一个悲观的看法。然而，塔雷努并不是唯一认为房价将迎来澳大利亚历史上最长下跌时间的人。
上个月，凯投宏观（Capital Economics）的澳大利亚及新西兰首席经济学家保罗·戴尔斯（Paul Dales）表示，房价下跌的时间可能持续几年，而非几个季度或是几个月。
戴尔斯说，“由于信贷标准收紧和抵押贷款利率上调的影响尚未全面显现，我们认为，这场衰退不仅将长期持续，而且房产价格也将在4年内下降12%。”
戴尔斯表示，这种长期而温和的衰退，可能导致家庭消费趋于谨慎以及经济增长放慢。
“总的来说，房价在四年内下降12%不会造成太多问题”，戴尔斯说，“但如果家庭消费趋紧，在接下来的几年，GDP的增速可能会接近2.5%左右，而不是澳大利亚央行所期待的3%。”
（来源：Business Insider）
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