房价下跌之际买套小房产是否合算？正反方观点大PK
2019-03-29 08:53:00
来源：《澳华财经在线》
编辑：Jessie Wu 文章类型：原创
ACB News《澳华财经在线》3月29日讯 澳洲的房价还没有在下跌路上停步的迹象。在这样一个相对低迷的时期，投资额越高，风险必然越大。那么，如果发现市场上有心仪的投资额较低的小户型房产，是否可以考虑呢？
现在最低只需20万澳元，就可以在墨尔本的圣基尔达（St Kilda）买一套“蜗居”，或者布里斯班Petrie Terrace的一套小型度假房，或悉尼Ultimo的一个学生寓所。如果投资增加到40万澳元，你还可能在悉尼Rushcutters 湾或Potts Point找到一套海港度假屋。
虽然小户型房产的总价较低，但从投资的角度看购买小户型房产是否合算，取决于许多因素。对于购买这类房产的观点，本网发现，一些机构、分析人士正好成了针锋相对的正反方。双方的观点并不代表本网观点，仅收集整理于此，还请读者自己做出投资判断。
正方：首次置业者和投资者都适合，但需要好好考察
位置是关键
选择房产的金率——“位置，位置”。但如果选购的房产面积较小（甚至很小）时，这条金率就更重要了。
有大量证据表明，比起较大户型房产的居住者，开间（Studio）的购买者和租赁者在家中的时间较少，经常出门，因此位置优越的开间是受欢迎的。
例如，Potts Point的开间差不多是悉尼最小的开间了，通常面积为17-30平方米。然而，顶级的地理位置弥补了空间狭小的缺憾，这里的每个设施都近在咫尺。
澳大利亚房地产投资专业公司董事长彼得•库利佐斯说：“位置优越的小房产比位于位置偏远的大房产更好，因为你永远无法改变位置。”
租金回报率更高
SQM Research的房地产分析师兼董事总经理路易斯·克里斯托弗说，即便过去12个月内，整体的租金回报率下降，开间仍然比其他房产带来更高的回报率。据他的数据，开间的回报率比其他房产类型高出1-1.5个百分点。 “在悉尼，这相当于租金毛收益率约为4.25％。”
如果将开间装修的好一些，租给高级白领或游客，还可以提高租金。有些租客租的时间较短，但也有的会一租就是多年。
不要靠融资
尽管现在澳洲的家庭住房面积越来越小，居住密度升高，但许多大银行仍然不愿给开间贷款。有些银行不会给他们认为“太小”的房产提供贷款，例如40平方米或50平方米以下的房产。
Home Loan Experts的董事总经理Otto Dargan说，甚至有些银行还规定，卧室和公寓其他部分之间必须有隔离墙，或者洗衣房不能是公用的。但通常开间的洗衣房都是公用的。
多小才算“太小”？
Dargan说，小户型房产的指导方针因贷款人而异，但有三种常见政策。
第一个是内部面积至少为40平方米。第二个是内部、车位和阳台总面积超过50平方米。第三个是内部面积至少18平方米，贷款比例不超过80％。
因此在给小户型房产报价之前，最好先获得贷款机构的预先批准，并了解贷方对小户型房产的政策。这意味着购房者应在报价之前先获得房产的测量数据。
是否需要“大头首付”？
通常情况下，开间购房者需要至少20％的首付来获得银行贷款。较高的首付是开间更容易吸引投资者而不是自住者的主要原因之一。
对于投资者来说，找到20％首付款较为容易，特别是如果他们使用养老金的话。
小面积开间容易出售吗？
银行担心工作室开间公寓的转售市场有限，但Dargan认为银行错了。他们没有考虑到人口统计的变化。
Dargan认为，对于单身的首次置业者来说，开间是一个很好的选择。“它们更容易负担，地理位置优越，通过在Airbnb租赁，投资者获得了很好的收益。”
他建议买家对于有电梯、游泳池、健身房和门房的公寓三思而后行，因为物业成本较高。
房产中介Laing + Simmons的经纪人Sylvia Vitale表示，当房地产市场在2017年达到顶峰时，悉尼Potts Point的开间上市后，一周内就被抢购一空，比该地区的任何其他类型房产都卖的更快。
在Potts Point，投资者是开间公寓市场的购买主力。
反方：购房者不必急着出手
跌势未止，可继续观望
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，该机构预测，悉尼和墨尔本的房价从高峰到谷底的跌幅会达到18-20％，因此购房者不必急着出手。截至目前，悉尼房价比2017年7月的高点下跌了13.2％，而墨尔本房价下跌了9.6％。
“为了获得最优惠的抵押贷款利率，首次置业者应该将财务状况调整好，”他说，“然后他们再寻找适合他们的预算和生活方式的房产，因为房价在一段时间内不会上涨。”
Wealthful的财务顾问兼抵押贷款经纪人克里斯贝茨（Chris Bates）专门为30多岁和40多岁的年轻家庭提供咨询服务，他说，那些想在悉尼购买公寓的人应该推迟购买。随着即将到来的大选，以及工党可能实施的负扣税政策变化，公寓将受到比独立屋更大的打击。
根据工党的政策，负扣税将仅限于新住房购买，资本利得税减免将减半至25％。
他说：“对于单身人士和首次购房者，我会告诉他们继续增加储蓄而不是急于出手。”
谨防负资产
在房价下跌时购房的一个主要风险是负资产。这种情况是指房主的贷款额已超过了房产的市价。
ASIC的MoneySmart高级执行官Laura Higgins提示，如果在申请房贷时购买了贷款人抵押贷款保险，那么需要留意的是政策中的条款和条件，如果你被迫出售并且处于负资产状态会发生什么。
数字金融分析公司的Martin North表示，过去两年中许多购房的首次置业者现在正面临负资产问题。
Martin North警告，悉尼和墨尔本房价在未来两到三年内会下跌20-30％，因此现在不是购房的时机。
他说，如果买家有10％的首付，如果房价再下跌10％，买家可能会失去首付。他描绘的最坏情况是，买方可能会出售房产并赔掉首付。他们可以继续偿还抵押贷款，负资产也会阻碍他们出售和购买另一处房产。
“租赁投资”不再可行？
几年前，首次置业者进入房地产市场的一种流行方式是“租赁投资”，即在城市附近租房，并在增值较快的郊区购房。
但North表示，租赁投资的时机已经过去。今年1月，向首次购房者投资者发放的贷款不到200笔，而2017年3月这类贷款超过4800笔。
他解释说，这一策略不再有效，因为通过租赁投资很难实现资本增值。除非市场发生逆转，资本增值再次出现，但这可能是五年甚至更久之后的事。
悉尼和墨尔本以外还有机会？
CoreLogic的分析师Lawless表示，寻找投资房产的首次置业者在一些地方仍有一些机会，包括布里斯班、黄金海岸和阳光海岸，这些地方仍有一定的资本增值和健康的租金回报率。
由于退休人员和二手房购买者的需求，拜伦湾（Byron Bay）、特威德（Tweed）和科夫斯港（Coffs Harbour）等一些边远地区的房产也是不错的选择。
免责声明：本文为财经观察评论，不构成任何投资建议，交易操作或投资决定请询问专业人士。
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