《澳洲四大号外》曾报道，新州政府官网于2021年8月18日周三大幅更新了对零售和商业房东和小企业租户支持的常见问题的解答。见 【补助】业主必须向合资格租客减租！详解FAQs

该政策从2020年开始首次实施，在2021年7月14日做了重大更新，原定于上周2022 年 1 月 13 日结束。

但随着Omicron新病毒变种在澳大利亚的广泛传播，新南威尔士州政府上周四（2022年1月13日）正式公布扩大向商业租户提供延期和减免租金的规定，将原定2022年1月13日到期的政策延长两个月，至2022年3 月 13 日才结束。这将引发房东与零售和办公用户之间的另一轮摩擦。

新政策保留一项要求，即任何租金减免的 50% 必须以租金减免的形式，其余的租金延期。

有关官方英文详情公布，可点击本文左下角“阅读原文”。

No.1

新政要点

2022 年 1 月 13 日的修正案将租金谈判权扩大到 2021 年 12 月 1 日至 2022 年 3 月 13 日期间年营业额低于 500 万澳元的受影响租户。

根据该条例，业主必须与因 COVID-19 公共卫生令而陷入财务困境的合资格租户协商租金减免协议。

在谈判这些协议时，业主和租户必须考虑行为准则中的租赁原则以及 COVID-19 的经济影响。

根据这些原则，业主必须根据租户营业额的下降向租户提供租金减免。减免应占所提供的任何租金减免的至少 50%。其余部分以租金延期方式弥补。

No.2

对租户有什么法律保护？

在 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 3 月 13 日这八个月的期间，商业和零售业主不能对符合条件的租户采取某些行动（例如驱逐符合条件的租户），除非他们首先重新协商租金并试图调解。

商业业主和符合条件的租户必须考虑到国家内阁商业租赁行为准则中的以下原则（除非双方另有约定）协商租金减免协议：

房东不得因未支付租金而终止租约

租户必须继续遵守其租约条款，但须遵守协商的任何修订，否则将失去向租户提供的额外 COVID-19 保护

房东必须根据租户收入的下降比例，以延期和豁免的形式向租户提供最多为通常应付金额的 100%

与租金延期（deferral）相比，租金减免（waivers）必须至少占房东提供的租金减少的 50%（在谈判时，必须考虑房东提供此类减免的经济能力）

除非双方另有约定，否则任何延期租金（deferral）必须在租赁期剩余期间内摊销，期限不少于 24 个月，以较大者为准

房东必须将任何法定费用的减少（例如土地税、市政费）给租户受益

房东应寻求以适当的方式与租户分享因银行或其他方式推迟还款而获得的任何利益

在适当的情况下，房东应寻求在租户无法交易期间根据租赁条款免除租户收回的任何其他费用（或应付支出）

在 COVID-19 大流行结束（由澳大利亚政府定义）或现有租约到期之前，不应开始偿还其他（非租金）费用

房东不得对免除或延期的租金或费用收取费用或利息

除非租户和房东同意，否则房东不得动用租户的担保金来支付租金（无论是现金保证金、银行担保还是个人担保）

应允许租户将租约延长与任何租金减免/延期期限相同的期限。

房东必须冻结租金上涨（基于营业额的零售租赁除外）。

房东不得对在 COVID-19 大流行期间，减少营业时间或停止交易的租户实施任何禁令或征收任何罚款。

英文原文如下：

Commercial property owners and eligible tenants must negotiate rent relief agreements by taking into consideration the following principles in National Cabinet’s Code of Conduct on commercial tenancies (unless otherwise agreed by both parties): 

Landlords must not terminate leases for non-payment of rent 

Tenants must remain committed to the terms of their lease, subject to any amendments negotiated, and material failure to do so will forfeit additional COVID-19 protections provided to tenants 

Landlords must offer tenants proportionate reductions in rent (in the form of deferrals and waivers) of up to 100 per cent of the amount ordinarily payable, in proportion to the decline in the tenant’s trade.

Rent waivers, as opposed to deferrals, must constitute at least 50 per cent of the rent reduction provided by landlords (in negotiating this, regard must be had to the landlord’s financial ability to provide such a waiver)

Any rent deferral must be amortised over the balance of the lease term and for a period no less than 24 months, whichever is greater, unless otherwise agreed by the parties

Landlords must pass any reduction in statutory charges (e.g. land tax, council rates) to the tenant 

Landlords should seek to share any benefit received due to deferral of loan payments by a bank or otherwise with the tenant in a proportionate manner

Landlords should, where appropriate, seek to waive recovery of any other expense (or outgoing payable) by a tenant under the lease terms during the period the tenant is unable to trade

Repayment of other (non-rent) expenses should not commence until the earlier of the COVID-19 pandemic ending (as defined by the Australian Government), or the existing lease expiring

Landlords must not charge fees or interest on rent or fees that are waived or deferred

Landlords must not draw on a tenant’s security for the non-payment of rent (be this a cash bond, bank guarantee or personal security) unless agreed by the tenant and landlord

Tenants should be allowed to extend their lease for an equivalent period of any rent waiver/deferral period.

Landlords must freeze rent increases (except for retail leases based on turnover)

Landlords may not apply any prohibition or levy any penalties on tenants that reduce operating hours or cease to trade during the COVID-19 pandemic.

No.3

业主需要提供多长时间的租金减免？

各方可以就他们认为合适的任何时期的租金减免进行谈判。

作为起点，只要租户受到封锁限制的影响，业主就应该提供租金减免。这应参考租户收到 JobSaver 或微型企业补助金的期限来确定。

该条例于 9 月 24 日进行了修订，以澄清房东无需在租户未收到 COVID-19 补助金期间提供租金减免。例如，如果租户的生意时间很长，但两周内没有收到 JobSaver 付款，房东有权要求支付该期间的全部租金。

JobSaver 和微型企业补助金付款于 2021 年 11 月 30 日结束。

12 月 1 日和 1 月 13 日的修正案阐明，年营业额低于 500 万澳元的小企业继续满足微型企业补助金或 Jobsaver 付款的资格标准，即使这些补贴计划已经于2021 年 11 月 30 日结束，但他们仍然有资格申请租金减免。

No.4

以减租为目的，如何采用营业额下降的期间？

为了确定营业额的下降，各方应使用租户在申请 COVID-19 补助金时所依赖的比较期作为起点。

例如，如果租户因 7 月 12 日至 26 日的营业额与 2019 年同期相比下降 40% 而符合 JobSaver 资格，则业主可能同意提供 40% 的租金减免，至少一半是减租。

但是，各方也可以自由确定适合他们的替代比较期。如果您不确定要使用哪个比较期，您可能需要获得法律建议以确定您的最佳选择。

无论使用何种比较，租户都应向其业主提供营业额下降的证据，以帮助他们计算适当的租金减免。证据可能包括商业活动声明 (BAS) 或会计师信函。

如果租户的情况发生变化，他们可以提出后续请求以协商未来的租金。

No.5

房东有法定期限回复租客的申请吗？

该条例要求被要求谈判的租赁方在收到请求后 14 天内或在双方同意的另一个期限内作出回应。

No.6

收入下降的测试期是什么时候？

该条例没有规定各方应使用的具体时间段来计算营业额下降。因此，各方可以自由确定适合他们的适当期限。

租户应向业主提供营业额下降的证据，以帮助他们计算适当的租金减免。证据可能包括商业活动报表 (BAS) 或会计师的信函。

如果租户的情况发生变化，他们可以随后提出协商未来租金的请求。

No.7

房东有时限必须回复我吗？

该条例要求被要求协商的租赁方在收到请求后 14 天内或双方同意的其他期限内作出回应。

No.8

这些规则何时开始，何时结束？

规定期限适用于 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 3 月 13 日。

No.9

具体法律条文

有兴趣研究法律条文的读者，可查阅

Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation (No 2) 2021

https://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/sl-2021-0737#statusinformation

文章来源：《澳洲四大号外》