澳洲地产市场日益火爆，随之而来的是愈来愈多的房产交易，众多的置业人和投资客在低利率下进场扫货。相关数据显示，目前采用“还息不还本” （Interest-Only）贷款产品的置业者比例微幅上升。选择较少月供是明智的投资策略，抑或是“美丽的陷阱”？
 
还息不还本 “看起来很美”
 
ACB News《澳华财经在线》报道：2013年开始至今全澳新一轮地产升势，令愈来愈多的置业人和投资客再次回到市场之中。
 
市场交投活跃，不乏来自中国投资人“一掷千金”拍下数百万豪宅，且全部用现金支付交割的传闻。但对绝大部分置业者和地产投资客而言，“首付加按揭”依然是普遍方式。而“利用银行贷款进行杠杆投资”，似乎永远是那些成功澳洲地产投资者的金科玉律。
 
事实上，和银行及贷款中介打交道，是大多数首次置业者和房市投资老手地产投资必经一环。而谈论最多话题依旧是贷款产品类别和还贷方式。
 
地产投资老手大多时候像沙漠中的狐狸一般，扑捉转眼即逝的市场机遇并谋求长期资本升值和回报。秉持现金流不至于过于紧缩的前提，他们期望银行提供的投资杠杆愈大愈好，且在做出投资抉择之前，通常会把税务和房屋折旧等因素考虑在内。
 
对于自住房的地产购置者而言，他们更多关心的是房屋舒适度和还款能力。
 
无论哪种投资人，目前处于历史低位的澳大利亚银行利率，似乎都为贷款者只还息不还本找到了理由和藉口---可以将剩余的还贷能力（现金储备）用作再投资以博取更多的回报。
 
这种观点不仅“看起来很美”，现实中也似乎正在贷款人中逐步占据上风。Westpac西太银行最新一份内部报告证实，截至2014年7月的过去半年间，采用只还利息不还本金的客户比例上升了4个百分点。
 
未经证实的数字对比表明，一笔30万和50万的贷款，在还款期限为30年、贷款浮动利率5.3%情况下，每月本息偿还则月供分别是1655和2776澳元，而选择仅偿还利息则每月月供分别为1325和2208澳元。
 
本息一起还和仅还利息的不同情况下，月供相去300-600澳元。
 
月供差异带来的不仅是现金流方面的迥然不同。对于地产投资人而言，这些贷款利息均可作为投资成本用以税务抵扣，在投资退出时带来税务优惠。
 
相比而言，自住房贷款人则难以享受将贷款利息作为投资成本用以税务抵扣的馅饼。
 
“还息不还本” 风险几何？
 
正如传统谚语所云，“惟有适合你的才是你需要的”! 
 
ING 公司的直接数据显示，目前约有25%的房屋主正在采用“还息不还本” （Interest-Only）的方式还贷。“还息不还本” （Interest-Only），貌似月供降低，在当前低利率背景下不失为一种激进的投资策略，但其带来的潜在风险不容忽视。
 
首先，如采用这种方式，意味着银行贷款这座山（无论大山还是小山）一直如影相伴挥之不去。换言之，投资人一直在为银行做义工。
 
其次，一旦利率上涨或自身及家庭财务出现变异，财务负担将骤增。
 
事实上，目前澳大利亚低息局面能持续多久，依然众说纷纭。最新的观点认为低利率可以延续到2015年。
 
一个逐渐公开的秘密是，随着众多公寓楼花项目在2015年完工推出，市场供需届时可能出现逆转，澳洲房市（公寓和独立房）2015年是否出现分化并演绎不同的走势，目前不得而知。
 
未来1到2年大量公寓楼盘进入密集交割期对市场带来如何的冲击不得而知，但部分业界人士和银行高管对此已忧虑渐起。目前澳联储继续容忍低利率既与澳洲经济尤其非矿经济全面复苏有关，也不排除担心加息将对目前处于极为微妙阶段的澳洲地产市场带来冲击，至少在明后两年大量入市的楼盘交割之前，澳洲房市需要保持稳定并给投资人信心。
 
无论如何，在贷款产品选择上，最终一定要结合自身的情况。如果是地产投资人并且希望手中有一定的现金头寸去把握其他更好的投资机会，目前低息背景下可适当激进；但对于自住房者，若无其他更好投资机遇，不妨考虑每月还本还息，尽快将房贷早日还完。 
 
正如人们常说的，“出来混，该还的迟早要还。”
 
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