双速经济反转 澳洲商业写字楼市场格局重塑
2016-05-24 11:15:26
来源：《澳华财经在线》
编辑：O. Chen 文章类型：原创
未来10年，影响写字楼市场的因素有很多。远程办公人群增多、人口统计学变化、更灵活的用工制度、企业持续盈利压力、来自亚洲金融中心的竞争加剧，及服务的全球化等因素都将影响对办公空间的需求。
ACB News《澳华财经在线》报道，理论上，随着技术和全球化发展带动生产力进一步提高，人们对办公空间的需求将会减少。但是安保资本（AMP Capital）房产投资策略和研究主管Michael Kingcott指出，技术提升和全球化加剧会带来劳动力结构的变化，但随着人口持续增长，白领们对写字楼的需求很可能继续增长。
安保资本认为，靠近白领阶层居住区域的写字楼物业资产或将优于其它资产。
城市外围VS中心城市
与前几代人的工作、生活与休息区域相隔离状态相比，Y世代人群（Generation Y）渴望在工作、生活和社会环境之间寻求最佳平衡点，并实现完美融合。科技在实现这一整合过程中的作用非常重要。这就激发了充满活力的城市外围地区的写字楼需求，这些地方往往租金较低，但技术规格非常高。
然而，来自英国和美国的证据表明，一些数字经济企业和员工日益向充满活力的市中心和商业区CBD靠拢，这些地区能够整合他们需求的所有元素。写字楼市场必须能够提供一个理想的工作之地，一个协同工作和高水准的环境，包括能够支持最新技术的基础设施来，这样才能够成功吸引劳动力迁移。
安保资本委托德勤对未来办公环境的研究《2030年我们的办公场所》（It's (almost) all about me-Workplace 2030 Built for Us）支持安保资本上述对写字楼市场的观点。
因此，安保资本旗下的基金总会在充满活力的CBD和市中心寻找优质资产，以及一周营运7天、每天24小时营业的物业资产，譬如位于悉尼的Quay Quarter和墨尔本Collins Place城市综合体。
双速经济反转引格局重塑
ACB News《澳华财经在线》报道，安保资本认为，虽然商业写字楼行业面临一些中长期挑战，但受以矿业主导的“双速经济”反转影响，在悉尼和墨尔本租赁办公楼比以往更加容易。
在资源业繁荣时期，澳大利亚矿业州的经济表现超过其他地区，且全球金融危机使得悉尼等大城市的经济发展陷于停滞。而现在，澳洲的双速经济出现反转。悉尼强劲的楼市及建筑活动正带动其他领域的发展。悉尼大型金融服务产业也支撑着经济的回升。此外，受房价高企及更为强劲的收入增长推动，悉尼居民的收入也在不断增加。
目前商业地产项目开发管线扩张缓慢，而一些写字楼正被改造成住宅社区，引致悉尼和墨尔本的CBD写字楼的空置率持续下降。安保资本预计直到2017-2018年，当新一波商业写字楼供应跟上时，才会结束这种下降趋势。因此，未来两至三年内悉尼和墨尔本的租金增长前景都将十分可观。这可能导致2020年前产生更强大的商业地产开发周期。
布里斯班写字楼市场目前开始企稳，空置率有望在未来几年慢慢下降。尽管面临经济刺激措施和租金压力，但昆士兰州经济正表现出改善的迹象，租户询问数也在缓慢上升，这表明基本面可能开始企稳。
在主要写字楼市场中，珀斯最弱，租金下行压力较大。安保资本预计该市场空置率将在2016年下半年达到顶峰，因此，短期内珀斯的租金会进一步下降。
安保资本预计，未来投资回报率最高地区将集中在悉尼和墨尔本的传统中心市场、堪培拉以及在复苏中较为滞后的郊区市场。
与过去10年相比，珀斯和布里斯班的回报率预计将大幅下降。珀斯尤其如此，在未来几年中，资产价值缩水的风险很高。
由于较低的空置率将能支撑中短期的投资回报，安保资本的商业物业投资组合开始偏向悉尼和墨尔本市场。不过，安保资本称，仍将对上述影响写字楼市场因素的合力作用保持动态观察。
（郑重声明：ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限，转发时请标注来源）
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