面对APRA送出的“开闸”大礼银行为什么如此冷静？

2018-04-27 15:17:00 来源：《澳华财经在线》 编辑：Jessie Wu 文章类型：原创

ACB News《澳华财经在线》4月27日讯昨日（周四）澳审慎监管局（APRA）宣布了一条重磅消息：10%的投资房贷增长限制解除了！

2014年底，面对热火朝天的悉尼和墨尔本楼市，APRA为银行设定了“投资房贷增长率不得超过10%”的规定。这道束缚了银行三年多的闸门现在终于打开了。只要在过去六个月投资房贷增长未超过10%并加强了房贷审核的银行，都可以不再受此限制。对于不能证明符合上述要求的存款机构，投资房贷增长限制还继续适用。不过，APRA于2017年3月颁布的另一个“只还息房贷不得超过新增房贷30%”的政策，仍然不变。

在周四的公告中，APRA主席Wayne Byres的态度相当乐观，表示取消10%投资房贷增长上限的规定，是因为贷款标准有所改善，信贷增长放缓。

监管闸门放开，对银行当然是喜讯。据不完全统计，今年全澳已有26家存款机构下调了投资房贷利率，现在，银行似乎可以放开手脚，进一步下调投资房贷利率，去争夺投资房贷市场了。

然而这个重磅炸弹没能炸出应有的动静。就在APRA发出政策变动公告的同一天，瑞银（UBS）放出一个更大的炸弹：一举将澳洲第二大抵押贷款银行西太银行（Westpac）的目标价从31澳元下调至26.5澳元。当日西太银行的股价下跌了4.5%，落到28澳元以下。

瑞银：更大的炸弹？

澳洲地产的长期观察者都知道，瑞银自去年以来就一直对澳洲的房地产业持担忧和谨慎的态度。

早在去年9月，瑞银在一份报告中称三分之一澳洲房贷借款人在申请房贷时向银行提供的信息并非“完全符合事实或准确”，估计银行账面上趴着5000亿澳元“说谎贷”。

近期瑞银再次发出警告，称过去几年澳洲的房贷标准急剧下降，借款人经常夸大收入，并低估开支，给银行体系带来重大风险。

瑞银分析师Jonathan Mott对2015年6月至2016年8月期间西太银行的420笔贷款进行了分析后发现：29％的贷款没有核查最低收入；86％的贷款中生活费用等于或低于银行业目前普遍使用的“家庭支出衡量标准”（HEM）；在30％的贷款谎报了财务状况；9％贷款本不应该获批。并且这些样本也由APRA委托的会计师事务所普华永道审查过。

瑞银的数据显示借款人的债务收入比中位数为5.4倍，35％的借款人债务收入比约为7倍。

这些触目惊心的数据，引发了市场对西太银行4000亿澳元房贷（占其全部贷款的70％）的质量问题的担忧。

“尽管西太银行在过去12个月里为改善房贷发放标准做了大量工作，但考虑到皇家委员会对‘负责任贷款’的担忧，我们预计它和其他专业公司将进一步提高贷款标准。” Jonathan Mott说。

瑞银还表示将密切关注拍卖清盘率，以了解整个行业标准的变化对房地产市场的影响，“这可能会导致偿贷能力急剧下降”。（详见本网报道《银行房贷政策再加码楼市这次能否顶住重压？》）

如果说APRA的松绑给楼市吹来了暖风，皇家委员会这只黑天鹅就是驱散这股暖风的最强力量。目前皇家委员会的调查已将银行房贷业务中的“霉斑”一一晾在日光之下，连最初反对成立皇家委员会的特恩布尔都不得不承认，成立皇家委员会是“后见之明”，现在有一个皇家委员会来考虑改革措施“是更好的”。

皇家委员会还得知，普华永道一项独立审查发现，APRA要求的十个房贷风控要求中，只有一个是在有效执行的。因此一个合乎逻辑的推断是，如果接下来皇家委员会对房贷标准提出了严格的“改革措施”，APRA这次开闸的效应不仅会被抵消，银行还要有信贷紧缩之虞。

迟来的“整改”

Jonathan Mott认为，其它不利于楼市回暖的因素还包括银行董事会和管理团队在皇家委员会的“拷问”之后转向风险保守；抵押经纪人被纳入统一的收费报酬模式；未来12个月内高比例的只还息房贷转化为还本付息房贷；工党如果赢得下一次联邦大选，可能会对负扣税政策进行修改。

不过，西太银行正在行动起来。本月早些时候，西太银行修改其信贷政策，调整了衡量家庭收入的方式，将家庭支出类别从6个增加到13个，并让客户提供更多关于如何花费可支配收入的详细信息。

紧接着，昨日西太银行宣布，收紧对从投资房贷转为自住房贷的审查。包括西太银行旗下的墨尔本银行、BankSA和圣乔治银行都已发出通知，从下周一起，借款人如要将投资房贷转为自住房贷，需要提供更多证据，以便银行能够“继续满足监管要求并加强控制”。相关证据包括过去三个月内的水电费和市政费等，且账单邮寄地址与需与抵押物业地址一致。或者借款人需要提供当前保险文件的副本，上面注明该物业是自住还是投资。

这“迟来的整改”，会扭转局势吗？Jonathan Mott认为，即使温和的经济衰退也会伤害西太银行，因为它最近在贷款标准方面的变化全部到位需要一定的时间。他判断，不止西太银行，整个银行业都极有可能进一步收紧房贷标准。鉴于“信贷收紧，再加上资产质量较差，以及在不负责任批贷导致抵押房产的可执行性问题”，“我们对西太银行和整个澳洲银行的业务持谨慎态度”。

《澳洲金融评论》的一篇文章在评论西太银行时说：“我们在这里看到的是皇家委员会如何改变银行业的一个活生生的例子”。的确，目前银行最明智的策略就是加紧纠正监管机构已经揭开的问题，并努力抢在皇家委员采取进一步行动之前先行改革。如此，就不难理解，银行为何没有去热烈拥抱APRA的“乐观开闸”了。

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