ACB News《澳华财经在线》1月9日讯 最近房贷网站Tic:Toc Home Loans宣称，最新的贷款申请分析显示，五分之一的房贷借款人夸大了他们的收入，近一半房贷借款人低估了生活支出。
 
去年瑞银（UBS）曾发布报告称，“说谎贷”高达5000亿澳元，约占全澳房贷的30％。这引发了市场对房贷质量的担忧。而根据Tic:Toc网站的估算，“说谎贷”的比例还要更高。
 
“实话贷”不超过一半？
 
Tic：Toc的目标买家需要付20％的首付款，房贷利率并不高于市场平均水平，无贷款费用，借款人只支付印花税这样的法定税费。Tic：Toc使用一个名叫Yodlee的系统来进行信贷审批。
 
Tic：Toc创始人兼首席执行官安东尼•鲍姆（Anthony Baum）表示，贷款申请来自在地理位置和贷款规模方面都较“大”的借款人，贷款额大约在6万澳元至130万澳元之间。
 
鲍姆在银行业从业近30年，他说，在很多情况下，申请人并不需要为所需贷款高估收入。
 
然而Tic：Toc对房贷申请的分析表明，大约20%的申请者将收入夸大了约30%；50%的申请者称，他们的生活支出比政府广泛使用的“家庭支出衡量标准”低30%。
 
按照以上分析推断，真正符合房贷审批标准的房贷申请比例或低于50%。若果真如此，房贷风险非常堪忧。
 
房产专家们认为，这一最新的分析虽然基于比瑞银调查小的样本，但是可信并且与独立的贷款标准的分析一致。
 
独立咨询公司Digital Finance Analytics的负责人Martin North相信最新的“说谎贷”数字。
 
North表示，标准下滑的原因在于信贷机构愿意“向后跳跃”以提升业绩，并对房贷经纪人撮合了更高金额的贷款以更高的佣金。
 
“强有力的证据表明，借款人使用一系列的策略将薪水夸大了15％到20％，如将超额奖金计算在内，不固定收入者使用高峰期收入而不是平均收入等。” North说。
 
他还表示，政府广泛使用的“家庭支出衡量标准”，以家庭规模、地点和生活方式来估算生活费用 “非常低”，特别是对于悉尼和墨尔本这样的高成本城市而言。
 
只还息房贷即将引爆？
 
新南威尔士大学商学院经济学教授理查德·霍尔顿（Richard Holden）评论说，对这样的估算并不感到意外。他认为，更大的问题在于，三分之一以上的房贷是只还息房贷。
 
“2008年美国房地产市场的教训并没有得到很好的理解，信贷机构正在收紧贷款标准，但最近才这样做。” 霍尔顿教授说。
 
澳洲的一个大房地产投资俱乐部的创始人凯文·杨（Kevin Young）最近对“澳洲金融评论”表示，其20000名只还息房贷投资者在只还息偿贷期转换为还本付息偿贷期时，无法承担高出的偿贷额。
 
“如果你的银行告诉你，你的房贷每个月还要多付45％，你将怎么办”凯文·杨说。
 
只还息房贷的还贷期通常是固定的（最多五年），然后在剩余期间偿还本金和利息。
 
杨本人自称拥有近200个物业，是澳洲“最大的个人住宅业主”，最近由于贷款变化，他被迫出售了自己的一些物业。
 
根据澳证券和投资委员会的Money Smart消费者网站上的计算结果，只还息借款人如果贷款45万元，在三年只还息期间内以4.5％的利率偿贷，三年后转为还本付息期时每月将增加1000元以上，增幅59％。
 
只还息房贷很受投资者的欢迎，很多投资者希望从房价上涨中受益，持有一段时间后出售获利。然而，根据房产大数据公司CoreLogic的数据，12月份房价价格下跌了0.3％，在这种情况下，新入场的投资者的“如意算盘”就落了空。
 
自去年3月底以来，澳审慎监管局制定了新的规定，要求银行和其他存款机构收紧只还息贷款，作为降低房贷风险的措施。
 
除了杨先生和他的房地产俱乐部成员之外，由于银行收紧投资者贷款政策，其他知名投资者也陷入困境。 “澳洲金融评论”上周透露，悉尼投资者Nathan Birch去年因拖欠黄金海岸的投资物业房贷，被信贷机构起诉。
 
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