穆迪警告明年澳洲房贷市场或进一步恶化

2018-12-05 11:37:40 来源：《澳华财经在线》 编辑：Jessie Wu 文章类型：原创

ACB News《澳华财经在线》12月5日讯全球评级机构穆迪（Moody）表示，由于债务水平上升速度超过工资增长速度，预计明年若利率上升，会有更多澳洲购房者拖欠房贷。

在一份新的报告中，穆迪警告称，房地产市场的恶化可能会对澳洲的大银行构成进一步的压力。联邦银行（CBA）和西太平洋银行（Westpac）发放了大量只还息房贷，这些房贷通常在五年内不需要支付抵押贷款的本金，而五年期满则转为还本付息贷款，这时银行风险就会上升。

根据穆迪的判断，只还息房贷借款人在转为还本付息阶段时，违约的可能性要高出一倍。

虽然许多借款人之前能够在仅只还息期限结束时进行再融资，但审慎监管机构限制了银行的此类贷款不得超过所有新业务的30％，这又限制了借款人的再融资行为。另外，借款人收入和支出的衡量标准收紧，也使得只还息的客户无法再融资。

昨日澳央行宣布维持基准利率于1.5%的纪录低点不变的同时，也警告说，银行业“信贷条件更严格”正在对信贷增长产生影响。

穆迪今天表示，预计强劲的就业状况使房贷违约潮的爆发不太可能出现，但金融部门很容易受到利率上升以及只还息贷款转为还本付息贷款的影响。

穆迪高级分析师Daniel Yu表示，“我们预计2019年房贷款的拖欠率会从目前的低水平上稍有升。随着四大银行住房问题贷款比率持续上升，国内住房市场的尾部风险越来越明显。”

他列举的房贷违约风险推动因素有：低工资增长导致家庭跟不上汽油等家庭开支的增长、银行提高房贷利率，以及只还息贷款转为还本付息贷款。另外，澳洲非常高的家庭杠杆率使家庭容易受到经济或房地产市场的冲击。

穆迪表示，虽然房贷业务是所有四大银行中比重最大的业务，但联邦银行（CBA）和西太平洋银行（Westpac）的房贷风险最大，无论是从房贷绝对值，还是房贷占贷款总额的比例上看。

联邦银行大约三分之一的未偿还贷款为只还息房贷，而西太平洋银行有35％的贷款为只还息房贷。

“只还息房贷占2014-15年四大银行发放住房贷款的很大比例，表明2019-2020年就成了转转为还本付息贷款的集中期。”穆迪说。

2015年澳审慎监管局（APRA）开始干预房地产市场，提升贷款标准。此后银行已经推动了多轮对投资房贷的加息。房地产投资者的只还息贷款利率自2015年以来已上涨105个基点。

悉尼和墨尔本房价跌速已接近2008年全球金融危机时期的跌速。这两大市场的房产占全澳的一半以上。根据CoreLogic的最新数据，悉尼住宅价值在过去一年中下跌了8.1％，这是自1983年5月以来的最大年度跌幅。八个首府城市的房价现在比2017年7月的峰值下降了6％。

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