强监管来袭中资开发商更青睐澳洲小型地产项目

2018-06-13 13:05:00 来源：《澳华财经在线》 编辑：Jessie Wu 文章类型：原创

ACB News 《澳华财经在线》6月13日讯统一监管标准、消除监管套利，打破兑付，统一杠杆，去通道……中国的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》实施已满一个月。虽然新政策出台时间不长，但银行业监管风暴强势来袭，并不是最近发生的事，其直接剑指的，就是银行非传统业务，尤其是同业业务和表外业务。

中国的房地产开发公司在过去的几年里，曾疯狂加杠杆负债。与此对应的，是银行的表外业务成了支持开发商扩张的资金通道。一般而言，委外业务的周期通常是3~4年，也就是说，今明两年，地产债兑付的高峰期就要到了。

根据申万宏源的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

在监管趋严、融资渠道受限的大环境下，加之中国政府限制外流，中资开发商在澳洲的“口味”也发生了变化，相比于从前，他们在澳洲更倾向于寻求规模较小的高品质地产项目。

毕马威和悉尼大学联合发布的一份报告称，澳大利亚商业房地产是中资公司第二大热门投资领域，吸引了中国在澳大利亚投资的三分之一，价值44亿澳元，占中国在全球房地产投资总额的11.5％。

“澳大利亚房地产仍然是中国资本的重要目的地。澳洲的宏观经济面仍然不错，从全球角度看，这个市场具有吸引力：经济基本面稳健，人口增长稳定，市场透明度高，回报率远高于全球其它市场。“JLL负责人Michael Zhang说。

不过，中资对澳大利亚房地产的投资规模和类型发生了显著变化。投资者和开发商在收购方面变得更加有选择性，更愿意选择适应更高质量的投资资产和规划风险较低的位置良好的地块。

Michael Zhang表示，中资对“大型资产和大型收购”的需求已减弱，更青睐500万至4900万澳元范围内的投资，这类投资占了2017年交易量的63％。

2017年悉尼仍然是所有商业地产资本的首选目的地，住宅开发占44％，办公室占30％，混合用地占9％。2017年十大房地产收购交易有七个位于悉尼，悉尼仍被视为全球金融中心和澳大利亚的门户。

Michael Zhang说，2017年中国房地产投资者在澳洲的63笔交易中仅有18次来自首次投资者，这表明了再投资者对该行业有信心。

“已投资过澳洲市场的公司从当地的了解中获得了价值和信心。”他说。

不过，虽然中资对“大型资产和大型收购”的需求已减弱，但这一需求仍然存在。今年5月，两家中资背景开发商各自以2亿澳元收购墨尔本北部和东南部的两块土地，可容纳7000多套新房，项目总价值超过40亿澳元。据统计，在过去18个月中，中国开发商收购了墨尔本三分之二的大幅新住宅用地，交易金额约为20亿澳元。碧桂园、大华集团、福成集团、New Sky和Growland等中资公司近两年内在墨尔本购得了大量住宅用地。

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