在澳洲持有房产？海外业主小心“空置费”陷阱！

2018-09-06 08:20:15 来源：《澳华财经在线》 编辑：Axin 作者：来哲夫 文章类型：原创

【来哲夫专栏→ 来说澳法】

澳大利亚联邦政府2017年12月通过立法，决定对部分持有澳洲住宅类房产的海外业主征收“房产空置费”。空置费按年征收，年度缴费金额与海外买家当年申请购房时缴纳的申请费相等。比如，你当年申请海外买家购房许可时缴纳了11000澳币的申请费，那么如果你让房屋空置，你就要每年向澳洲联邦政府缴纳11000澳币的房产空置费。

“房产空置费”的叫法极易造成误导，令房产没有空置的海外业主认为此项收费与己无关，从而失于向澳洲税务局做房产使用情况的年度申报，由此带来的罚金，要远大于房产空置费。因此，笔者认为有必要就澳洲的房产空置费制度及其年度申报办法做一个简单的介绍，以利于华人海外业主了解自己的年度申报义务及规避申报的后果。

哪些海外业主受到房产空置费制度及其年度申报办法的影响？

该办法适用于2017年5月9日澳洲东部标准时间19点30分之后，向澳洲外国投资审查委员会（FIRB）递交住宅类房产购买申请的海外业主，和免申请直接从开发商处买入新房但开发商的直销证书是以上时点之后向FIRB申请得来的海外业主。除此之外的海外业主不受该办法的影响，目前不用进行房产使用状况的年度申报。

受影响海外业主如何进行房产使用状况年度申报？

首先，买入澳洲住宅类房产的海外业主在房产交割后30日内，必须在澳洲税务局（ATO）网站上进行海外业主房产信息登记。超期未登记的，个人业主最高可罚250分（1分现值210澳币，250分即52500澳币），公司业主可罚1250分，即262500澳币。

其次，从交割日起计算，每12个月是该业主的一个申报年度。每一年度结束之后30日内，该业主必须对自己房产在上一年度的使用状况进行申报，不管其房产是否处于空置状态。所以，每一位业主的申报年度都是不一样的，既不是通用的日历年度也不是澳洲的财政年度。

第三，根据海外业主的房产登记信息，ATO会在每一位登记业主的年度申报日开始前一个星期向该业主发送一封电子邮件，提醒其履行年度申报义务。但申报是业主的法定义务，业主不能以没有收到提醒邮件为理由，拖延申报。且超期未申报的，不管其房产是否空置，必须缴纳上一年度的房产空置费。另外，ATO还要对超期未报的业主处以罚金，个人业主最高可罚250分，公司业主1250分。

第四，如何认定房产有否空置？

在任意一个申报年度，如果至少有183天，房屋被真实地用于了居住，将被认为没有空置。

符合下列情况之一时，房屋被认为真实地用于了居住：

（1）业主或业主的亲属真实地在房屋内居住；

（2）房屋在真实地出租且每一段算入183天的出租期间最少不能短于30日；

（3）房屋一直在市场上真实地挂牌招租且要求的租期最少不能短于30日。

ATO特别说明，用于短租（即租期少于30日）的房屋（包括用于AirBnB的房屋），即使其一年内真实的出租时间超过了183天，也不视为被真实地用于了居住，因此要缴纳房产空置费。

何种情况下可以免除房产空置费？

如果你能证明在任一申报年度内，你的房屋至少有183天有ATO认可的不适于居住的情形，那么你不用缴纳当年的房产空置费。但你必须在申报年度终了后的30日内作出房产使用状况申报，同时申请免除空置费。

年度空置费如何计算？

如前所述，空置费缴费金额通常与海外买家当年申请购房时缴纳的购房许可申请费相等。如果你买的是免申请费的开发商直销房，那么空置费相当于当时自己直接申请购房许可需要缴纳的申请费。无论如何，一旦你进行了年度申报之后，如果你需要缴纳房产空置费，ATO会通知你需要缴纳的具体金额。

最后，再一次提醒海外业主，如果通过阅读本文，你认为你需要根据澳洲税务局的规定进行房产使用状况年度申报，那么不管你的房屋是否空置，你都必须每年按时就房产的使用状况向ATO做出申报。超期不报的，即使房产没有空置，也要缴纳房产空置费，同时ATO还会对你处以高额罚款。拖延逃避，情节严重的，除受到行政处罚之外，还可能受到3年监禁的刑事处罚和个人最高750分，公司3750分的刑事罚金。