资本闻风而动澳洲商业地产是多硬核的“价值之王”？

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2020-01-09 12:36:12 来源：《澳华财经在线》 编辑：Jessie Wu 文章类型：原创

ACB News《澳华财经在线》1月9日讯由于低息环境、利差和澳元贬值，2019年成为澳洲商业地产的“大年”，大型并购引人注意，房地产投资信托基金走势强劲，连住宅房地产投资者都纷纷涌向小型商业房地产，追求更高的回报。（详见《住宅投资者转向收益率更高的小型商业地产》）

业内观察人士看到，2019年澳洲商业地产中的一个重要特征是：交易数量下降，但大额交易增加。

世邦魏理仕（CBRE）的初步数据显示，2019年澳大利亚有640宗商业地产交易，比五年平均水平983宗低约30％；总交易额约为370亿澳元，略低于2018年的380亿澳元。不过有一些重大交易还在进行中，因此2019年的交易额很可能会超过2018年。

对于商业地产交易数量减少的原因，世邦魏理仕资本市场研究主管本·马丁·亨利（Ben Martin-Henry）如此解释：“（商业物业）所有者不愿卖掉资产，因为他们敏锐地意识到，他们将难以用出售资产的钱重新做投资。”

或许可以这样理解他所说的：在一个更为动荡不定的投资环境中，商业地产俨然成为资本竞逐的“价值之王”。

五大交易引人注目

在机构投资者对高收益率的追逐之下，商业地产市场上对有限目标的竞争变得相当激烈。最引人注目的大宗商业地产交易，印证了市场竞争的激烈程度。

悉尼地标奇夫利大厦（Chifley Tower, Sydney）

对于实力强大的Charter Hall房地产基金管理公司而言，2019年是重要的一年，该公司在2019年度的股权融资和基金规模增长都创下历史新高水平，其中部分原因是在去年8月，该公司一举收购了悉尼Chifley Tower一半的股权，交易价为9亿澳元。

这宗场外交易的收益率低于4.5%，Charter Hall集团的两个批发基金与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）联手收购了Chifley Tower 2的租赁产权。Charter Hall早前在2018年以9850万澳元的价格收购了该物业的土地权，为这笔交易奠定了基础。GIC仍持有Chifley Tower另外一半股权。

阿德莱德Westfield Marion购物中心（Westfield Marion, Adelaide）

阿德莱德Westfield Marion的这笔交易，特别引起了业内的关注。因为澳大利亚零售行业的信心受到打击，某些购物中心的估值有所下降，这笔去年规模最大的购物中心交易势必会引人注目。

阿德莱德Westfield Marion购物中心是全澳洲第11大的商场，Lendlease于去年4月将该购物中心一半的股份挂牌，并在七个月后以6.7亿澳元的价格将其出售，比账面价值低9％。这一价格远低于Scentre Group集团持有该购购物中心另一半股权的估值7.375亿澳元。（详见《阿德莱德最大购物中心折价出售引发行业下行担忧》）

这一交易中的买家是新加坡报业控股公司（Singapore Press Holdings）持有的基金，该公司核心业务出版报纸和杂志的收入在下降，正在拓展房地产业务。

参与交易的人士表示，“堡垒式”零售资产仍吸引着海外投资者。但分析师称，这也表明此类大型购物中心的买家寥寥无几。有人由此预测，到2020年零售地产的估值将会下滑。

墨尔本柯林斯街80号（80 Collins Street, Melbourne）

对机构投资者和散户投资者而言，A级商业地产的数量远远无法满足需求。而在2019年，基金公司和房地产投资信托基金充分利用了A级商业地产的机会。

2019年是融资之年，其中规模最大的一笔是澳大利亚最大的写字楼业主德克斯公司（Dexus）的9亿澳元融资，这是自全球金融危机以来业内规模最大的一次融资。这笔资金用于收购墨尔本CBD柯林斯街80号的新开发项目，交易总金额14.76亿澳元。

墨尔本CBD柯林斯街80号为综合用地，卖方为全球性另类投资领域重量级投资者、澳洲最大的机构基金管理人之一昆士兰投资公司（QIC）。

这宗交易完成后，Dexus持有的投资组合中，墨尔本CBD写字楼市场的投资比例从9%上升至17%。

布里斯班乔治街400号（400 George Street, Brisbane）

昆士兰州首府布里斯班在2019年经历了前所未有的大型交易热潮。该市的写字楼市场升温，价格更吸引人，吸收了来自悉尼和墨尔本投资者的“溢出”需求。

世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2019年布里斯班售价逾500万澳元的写字楼地产数量为2012年以来的最低水平，但交易额却创下了历史新高，达到36亿澳元。

在布里斯班去年的商业地产交易中，排在首位的是乔治街400号一幢35层的建筑，美国房地产巨头黑石集团（Blackstone）和德国汇丰银行（HSBC Trinkaus）以5.2475亿澳元的价格，将该建筑出售给澳交所（ASX）上市公司克伦威尔地产集团（Cromwell property group）。

澳洲电信Telstra电话机楼（Telstra exchange portfolio）

电信巨头澳洲电信（Telstra）去年8月以7亿澳元价格将持有的一家新地产信托公司49%的股权出售，这笔资产中包含37处电话机楼。

这笔售后回租交易的买方是上市基金管理公司Charter Hall、Charter Hall Long Wale REIT和当地一家养老基金。