澳洲房市疑现小拐点,投资新手上路,须防这些错误
( 图片来源:《澳华财经在线》)
ACB News《澳华财经在线》4月27日讯 最新数据显示,上周末,悉尼和墨尔本的拍卖清盘率略有下降,房价增速也有所放缓。CoreLogic的研究总监Tim Lawless认为房市增长速度放缓的初步迹象已经显现。(详见《购房热出现降温迹象 悉墨房产拍卖清盘率下滑》)
抵押贷款利率处于历史低位,远程工作的兴起给澳洲人在居住地上提供了更大的灵活性。由于需求旺盛而供给不足,房价一直在飙升。在低利率和良好回报前景的诱惑下,投资者对房市的热情不会轻易熄灭。(详见《房市双速行进,投资者正在悄悄“异动”》)
最近,就连一些未曾涉足过房产投资的新手也非常关注房市的动向,希望借助这轮房产热在投资的阶梯上晋级。
不可否认的是,现在澳洲房市中的诱惑太大了,每周都会有某套房产在几个月的时间就价格飞升几十万澳元的故事,着实反映了房产市场上的诱惑之大。
不过,虽然许多投资者一开始就打算在房地产领域大展拳脚,但只有少数人能够通过房产投资创造可观的财富。如上所说,房地产市场可能开启了一个小拐点,随着市场进入房地产周期的下一个阶段,将有比以往更多的陷阱和隐患。对于房产投资者经常犯一些基本的错误,本文做一梳理总结,以飨读者。
1. 感情胜于理智
在买自住房时,大约购房者的决定中,有90%的都是基于情感的,只有10%是基于逻辑。
这是可以理解的,因为家是你的避风港,是家人朝夕牵挂的住所。
然而,当涉及到投资时,让感情主导决策是一个常见的陷阱,应不惜一切代价避免。让你的感情影响你的判断,意味着你更有可能在购买时过度投资,而不是为你的投资目标谈判出最佳价格和结果。
房产投资新手应该学会分析房产的投资价值。比如,当地的人口统计是怎样的?这是否能带来你所要求的资本收益和回报?
这处房产是否处于吸引优质租户的最佳位置?目标租户是能够负担得起多年来不断增长的租金的人,还是那些财务状况比较脆弱的租户?
它能否吸引长期维持房地产价格的自住者?
毕竟归根到底,投资是关于经济而不是感情。
2. 要么太冲动,要么太犹豫
刚起步的房地产投资者有两个最常见的特征,即要么过于冲动,要么过于谨慎。
第一种情况是过于着急。他们参加了一个讲座,就趁热打铁购买了讲座上大力推介的房产,而没有仔细考虑投资前景。当这次投资没有让他们一夜暴富时,他们就失去了信心,说房地产投资不适合自己。
第二种是拖延症。他们参加每一个讲座,阅读所有的书,听所有的房地产播客,看所有的视频,但最终却被信息所淹没,无法行动。
前一种人有时可以从他们的错误中学习,努力追求投资成功,但后者却永远无法克服他们的恐惧。
许多投资者都想知道现在是否是购房的好时机,或者是否应该等待市场见底。然而预测周期这种事,即使是专家也会出错!
当然,许多理财顾问都会告诉你,投资的时机非常重要,这意味着你必须知道何时购买,何时出售。时机当然是至关重要的,如果踩对了时机,低买高卖,就能赚钱。而如果时机不对,投资就会一败涂地。
3. 短期投机
许多初涉房地产的投资者都希望能在一夜之间成为百万富翁。他们认为房产可以快速解决他们的财务问题,但事实是在房地产中寻求短期收益更多的是投机而不是战略投资。
事实上,大多数房地产投资者需要20到30年的时间来建立一个安全的足够大的资产基础,以使他们获得财务自由。
换句话说,这不是买一两处房产,靠现金流生活那么简单。而且,购买房产然后转手卖掉以赚取短期利润,这绝对是不可靠的。大多数这样的房产投资都赚不到钱。
房地产投资需要时间,然后还有诸多费用,包括资本利得税。
有些人可能认为这是房产投资的一个缺点,但其实这是一个优点;因为房产是一种我们都需要的成熟商品,它有经得起考验的能力,可以通过复利的力量提供稳定、长期的收益。
换句话说,你用一个房产中获得的收益来撬动另一个房产,然后用你从这两个房产中获得的综合收益,购买更多的房产来增加你的投资组合。
更好的是,你可以用别人的钱(贷款)来做这件事。没有其它投资能让你如此成功地做到这一点。
看看在过去的25年里,澳洲房市的变化。全国的独立屋价格中位数上升了412%,即459,900澳元。
25年前,全澳的独立屋价格中位数仅为111,524澳元,单元房价格中位数略高,为123,840澳元。
自1993年以来,独立屋和单元房价格中位数分别上涨了412%和316%,让房主们的财富翻了好几番。
过去25年的资本收益,相当于独立屋的年增长率为6.8%,单元房的年增长率为5.9%。
全澳独立屋和单元房价格中位数
来源:CoreLogic
但是,需要注意的是,长期的年资本收益率在各首府城市中是不同的。阿德莱德和布里斯班的独立屋价格年增长率为5.9%,墨尔本则为8.1%。单元房市场中,年增长率从达尔文的4.1%到墨尔本的6.6%不等。
悉尼房产市场脱颖而出,在过去的25年里,独立屋和单元房价格的年均增长分别为34,426澳元和23,594澳元。
25年澳洲房价变化
房价的前景如何?
虽然过去并不总是对未来的最佳预测,但过去的涨幅是一个值得参考的基准。如果房产价格以过去25年的速度上涨,那么到2043年,澳洲的独立屋中位价将达到290万澳元,单元房中位价达到215万澳元。
悉尼和墨尔本的独立屋中价将分别达到635万澳元和582万澳元,单元房中位价分别达到347万澳元和285万澳元。
最后引用多年前一个大投资家的话来结束,买的好才能卖的好。这句话适用于任何投资。愿以上三点能对投资者们有所启发,规划好自己的投资之路。
【小编贴士:】手机端阅读时,点击文章页面左上Logo即可返回首页阅读。祝读者朋友天天健康、开心!工作投资顺利。
免责声明:本文为财经观察评论,不构成任何投资建议,交易操作或投资决定请询问专业人士。
( 郑重声明:ACB News《澳华财经在线》对标注为原创的文章保留全部著作权限,任何形式转载请标注出处。)
相关阅读
-
受房产和股市资产价值上涨提振 去年第四季度澳洲家庭财富增长2.8%
根据澳大利亚统计局(ABS)发布的最新数据,2023年第四季度,澳洲家庭财富增长2.8%(4192亿澳元)至约15.7万亿澳元。
-
【4.2】今日财经时讯及重要市场资讯
周二,澳储行发布了今年3月18日至19日举行的议息会议纪要。纪要分析了澳洲国内和国际经济形势和金融状况,讨论了未来的货币政策执行系统、每半年定期进行的金融稳定风险评估以及货币政策。
-
穆迪:澳洲房贷拖欠率或将进一步上升
根据信用评级机构穆迪的最新分析数据,澳洲房贷拖欠率或将进一步上升。 数据显示,去年拖欠房产抵押贷款30天或以上的借款人比例已从1.05%上升至1.62%。
-
ANZ和NAB两大银行均下调对悉尼和墨尔本房价预期
随着年初以来房价放缓速度快于预期,澳新银行(ANZ)和澳大利亚国民银行(NAB)均下调对今年悉尼和墨尔本的房价预测。根据ANZ预测,悉尼房价今年将上涨4%至5%,低于其此前6%至7%的预期。而墨尔本今年将上涨2%至3%,低于其此前3%至4%的预期。
-
CBA称悉尼房价已摆脱疲弱态势 预计澳洲房价二月份将加速上涨
澳大利亚联邦银行(CBA)的经济团队周五表示,其对 CoreLogic 房价数据的分析表明,澳洲房价在2月份将加速上涨。
-
澳洲部分地区困厄房产挂牌比例上升 未来或继续增长
根据澳洲地产网站Domain发布的数据,在至今年1月为止的12个月内,布里斯班和悉尼部分地区的困厄房产挂牌比例急剧上升,有的地区每五套挂牌房屋中就有一套属于困厄房产。
-
【2.20】今日财经时讯及重要市场资讯
澳新银行(ANZ)首席执行官Shayne Elliott近日警告称,澳大利亚可再生能源项目的规划审批速度过于缓慢,对该国绿色能源发展造成了阻碍。
-
澳洲新增房贷数量上升 低档房产价格或率先上扬
澳洲房地产交易平台PEXA发布的数据显示,今年1月份,新州的新增住房贷款数量同比增长16%,维州上升13%,昆州增加4%。
免责声明:本网所发所有文章,包括本网原创、编译及转发的第三方稿件及评论,均不构成任何投资建议,交易操作或投资决定请询问专业人士。
热门点击
-
- 【5.2】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 被控误导消费者 马自达被澳洲联邦法院罚款逾一千万澳元
-
- 【5.1】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 降息预期升温澳指周四上扬 科技板块领涨Woolworths下挫
-
- 【4.29】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 【2.29】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 澳洲太阳能科技“墙内开花墙外香” 未来发展依赖中国“反哺”
-
- 墨尔本东部多个华人聚居区获批允许建造高密度房 反对党批评称之“政府的残酷骗局”
-
- 墨尔本住房市场供不应求情况恶化 行业组织呼吁州政府采取紧急干预措施
-
- RBA本年内或再加息3次官方现金利率或上涨至 5.1%!上财年精准预测利率走势的Judo Bank首席经济顾问Warren Hogan再次发声
-
- 【4.30】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 美国经济或将陷入滞涨?美联储主席鲍威尔回应 称降息时间点将取决于经济数据 (更新)
-
- 降息预期回落澳指周三急挫 各板块全线下跌黄金股遭抛售
-
- 澳大利亚拟向硅谷科创公司 PsiQuantum 投资 9.4 亿 助力后者在布里斯班建造世界上第一台商用量子计算机
-
- 【2.27】今日财经时讯及重要市场资讯