新移民及本地买家对澳房需求持续火爆，十一黄金周又迎来中国买家重新回归。冬春之交，悉尼现房清盘率多周盘踞于80%上方，供应短缺已经成为共识，一年3万套新房的供给量远远不能满足市场需求。种种进展指向一个事实：澳房投资风头正健！

悉尼住建直逼历史峰值

ACB News《澳华财经在线》报道，上财年悉尼市建设新房超过3万套，上次出现如此高水平建筑活动还是在悉尼奥运会前。10月4日，新州规划部援引都市住房监测（Metropolitan Housing Monitor）的数据结果显示，大悉尼地区2015年7月到2016年6月之间，共建设完成30,191套房屋及公寓，是自1999-2000年以来最高数据，逼近当时的完工水平30,520套。
 
新州规划部长斯多克斯说，新房完工数的背后是强劲的本地经济、稳固的开发审批数，新州政府努力发放更多土地，建设基础设施来支持住房供应。“建更多的房子意味着悉尼人可以有机会在全市范围内买房”。

他指出，史无前例的大规模公共交通基础设施建设帮助解决了多达1万套住房供应难题。上财年，大悉尼地区新房完工数增长10%。40%的新完工住宅位于六大行政区，分别是悉尼市（City of Sydney）、 Blacktown、Camden、帕拉玛塔（Parramatta）、利物浦（Liverpool）与The Hills。根据新州政府数据（如图），截至2016年6月一年内，大悉尼地区公寓审批数量及完工数均是房屋的两倍多。更多详细信息及地区数据点击。
 
住宅建设完成后将涌入市场，是否会对交易行情带来影响？至少目前来看还是十分稳固。据地产分析机构CoreLogic数据，9月悉尼房价涨0.8%，今年三季度，悉尼房价在上季6.8%的涨幅基础上进一步上扬3.5%。近12个月悉尼房价上涨10.2%，属各首府城市中最高，房价中值涨到78.5万澳元。2008年底以来，悉尼房价上涨了近95%。

1年新增3万套房，且截止时间是在二季度末，意味着新房源源不断地进入市场。但据CoreLogic，进入春季悉尼房市成交量反而下降15%，供应不足的形势更加凸显。供需失衡的背后，再次彰显出澳洲房市昂扬向上的基本命题。

十一黄金周中国买家回归
 
无独有偶，前段时间对悉尼公寓市场频发预警的资深开发商——澳洲首富特里古波夫散播新讯号。10月4日，据澳相关媒体，他表示，可以看到中国买家正重回市场，新投资者开始接手此前未能成功交割的公寓。
 
今年早些时候，由于澳洲银行收紧贷款标准，多地政府抬高房产税，而适逢中国政府加强限制资本外流，特里古波夫的梅里顿集团招架不住市场冷清形势，开始降价。梅里顿在悉尼的大部分楼房受到影响，取消的购房合同达30份。“很突然，这从未出现过”。
 
然而，中国的十一黄金周前，梅里顿集团明显感到来自中国大陆及本地的华人买家回流市场。“合同撤销的情况减少，我们找到了替代买家”，特里古波夫说，“我们每周要卖35-40套公寓，换手速度很快，一些项目的价格又提了上去”。
 
这背后，不可忽视的一个背景是，中国一线城市房价飙涨，正驱使更多投资者看向澳洲。
 
中国人置业版图变化
 
ACB News《澳华财经在线》报道，“金九银十”交界正是房产销售旺季，中国多地接连出台的楼市新政频频占据媒体头条。9月30日至10月2日，短短三天时间，北京、天津、成都、郑州等共计9个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。政府努力施压的背后是涨不停、捂不住的房价。
 
今年八月，中国新建住宅价格持续上涨，70城市平均涨幅达到1.5%，为2009年以来最大上涨，当月的年涨幅达到9.2%。北上广深的房价已达到令人咋舌的地步，甚至出现“北京一套房可买日本一座楼”的说法。
 
将北京与东京房产并置的说法多少也反映出资产配置国际化视野下，对中国富人而言，投资置业已经不仅局限国内热点城市，他们开始看向有更佳置业环境、更高投资潜力的海外房。眼看国内房市高烧不止，中国投资者正衡量手头选项，加拿大、美国、英国、澳大利亚等华人关注的热点目的地市场行情受到密切关注。
 
值得注意的是，与澳大利亚关联性强、可比度高的海外房市近期行情变化正带来别样利好。英国方面，一场脱欧公投使得该国房产市场笼罩在经济不确定性的阴云之下。加拿大房价高企而泡沫增大，对于寻求稳妥投资的中国买家而言，似乎风险已高过吸引力，更何况还将面临政府架起的政策高墙。
 
本周一，加拿大政府宣布采取多项措施为全国大城市房价降温，尤其注意遏制外国投资者对房价泡沫的刺激作用，这包括拒绝同一年内买卖房产的外国人申请资本利得税豁免。据道琼斯新闻，加拿大金融部长毛诺（Bill Morneau）表示，新一轮政策举措意在解决大城市房产负担性下降的难题，并确保房市稳定。

截至今年8月的一年内，多伦多与温哥华房价分别涨33%与17%。日前瑞士银行将温哥华列为房市崩盘风险最高的城市，而外国买家是驱高房价的重要因素。
 
基底性力量——人口
 
从以上形势判断，十一黄金周前中国买家兴趣复苏并非偶然现象。更重要的是，澳洲房市的支住性力量——人口正持续发挥着基础性作用。澳最大机构投资者之一的昆士兰投资公司（QIC）最新分析显示，移民率上升，正推动澳洲人口恢复稳步增长。继2013年达到1.8%峰值后澳洲人口增长率持续回落，然而今年1季度呈现微略上升，由1.37%升到1.38%。
 
昆士兰投资公司（QIC）指出，截至1季末的一年内澳洲新增人口32.8万人，主要是受海外移民数量——由Q4季末的17.7万升到18.1万——驱动。按州来看，维州人口年增率最高1.94%，其次是新州的1.36%，昆州也由1.26%升到1.3%。
 
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