在澳大利亚，商业租约（commercial lease）和零售租约（retail lease）有所不同。虽然都是业主与租户之间关于租赁物业的合同，但狭义的商业租约一般指办公室、仓库等用途的租约，零售租约则指零售商铺的租约，两者有各自的监管框架。

与零售租约相比，商业租约的监管较为宽松，这意味着商业租约的各方在谈判条款时有更大的灵活性。商业租约所使用的法律术语，一般人可能较难理解。而且商业租约中的一些常见条款经常引发业主和租户之间的纠纷，例如续租选择权，租金调整，以及物业维修和保养等方面的条款。这些条款一般有什么含义，可能隐藏哪些陷阱，本文将逐一简介。

续租选择权 （Option to Renew)

业主和租户双方确定了租期（lease term），开始日期和终止日期后，一般需要进一步考虑“续租选择权”条款。该选择权让租户有权要求在现有租约期满后，按现有租约的条款（租金和租期除外）续租一段固定期限。例如，一份五年的租约可能规定续租五年的选择权，如果租户选择行使选择权，则租期总长为十年。

租约没有规定续租选择权的，业主在租约期满时有两种选择，要么邀请现有租户订立新的租约（条款可跟现有租约不同），要么向其他租户出租物业。

如果业主和租户希望保持长期商业关系，那么规定续租选择权对双方都有利。业主将拥有更好的财务保障并使物业增值，而租户在同一地方长期经营，有利于建立良好的声誉和商誉。

租约如果要规定续租选择权，那么续租的租期应该足够长。租户行使续租选择权的前提条件也应规定清楚，例如：“租户必须在整个租期内按时支付租金”‘、“截至续租选择权行使通知送达之日，未有租户违反任何租赁契约的状况存续”。

租金调整（Rent Review)

租金调整条款是所有业主和租户都应该考虑的条款。租金调整的方式有多种，例如按固定百分比调整、按消费物价指数（CPI）变动来调整，以及按市场租金变动来调整等。租约中还可能含有“反减租”条款（‘ratchet’ clause），值得双方注意。这类条款不允许租约的租金因市场租金调整而减少，比较符合业主的利益。

物业维修和保养（Repairs and Maintenance)

租约一般包含物业维修和保养的条款。不过，如果物业的某个部分没有规定清楚谁负责维修保养，则容易引起纠纷。每份租约具体界定的维修义务都有所不同。通常，物业损坏超出正常损耗范围的，租户有责任支付维修费用，例如物业墙壁穿了一个大洞，这就超出了正常损耗范围。不过，业主一般负责维修屋顶、天花板，外墙和地板等部位。

结语

以上仅仅是租约之中的一些典型条款，还有比如退租回复原状条款，房东拆除租赁房产，终止租约条款等等。为了避免日后出现纠纷，导致巨额损失，商业租约的业主和租户都需要注意租约条款的内容，尤其是一些重要条款，一般建议聘请律师处理。我所经验丰富的律师团队可审阅各类租约并处理各类租务，设法维护您在租约中的权益。

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撰稿人：Roger Jiang 律师 | Daniel Wong 律师

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