澳华财经在线 10月20日讯 从货币政策的角度看澳洲房市：澳储行如何评估当前澳洲房产状态？今年八月澳储行年内第二次降息，公布的货币政策报告中，央行再次对房产市场进行了评估与评论。澳储行研究员指出，近些年来澳洲房地产市场极为强势，这给澳大利亚的经济转型期提供支持（从依赖矿业到平衡经济构成）。
 
增长形势与分布
 
ACB News《澳华财经在线》报道，FXPLUS分析指出，RBA表示，正如之前所预期的一样，房产价格在低利率经济周期下得到支撑，同时，人口的增长也对房产市场的发展有积极作用，房价的不断上涨以及新屋建筑领域的蓬勃发展有助于经济增长以及就业增加。
 
自2012年中旬开始，澳洲房产价格以平均每年7.5%的幅度增长，这主要是来自于悉尼和墨尔本的贡献，而其他大城市，特别是受矿业支撑经济的地区，增长较为温和。
 
房屋住宅市场对于澳洲GDP的贡献从2012年的4.5%增长到2016年三月的6%，而2015年澳洲新屋完工项目达到190,000个，这一数据相较于十年前增长了将近20%，房屋住宅市场当时还是处于供不应求的状态当中。细分来看，尽管独栋住宅完成数量持续增加，但近几年其中大部分的增长是来源于公寓完成数量的增加。
 
高密度住宅成主流
 
ACB News《澳华财经在线》报道，FXPLUS分析指出，自2012年开始，房屋供给大幅增加，集中在新南威尔士州，维多利亚州，昆士兰州以及西澳地区，这也占据了澳洲90%左右的建筑活动。营建批准数据显示，在接下来一至两年中，这些区域的供给将会持续扩张（见图1）。
 
新近批准建筑的住宅数量高于陆续完工的住宅数量，这种情况已经持续一段时间，这也导致在建未完工工程达到历史高位水平，这部分数据反映出了高密度住宅的项目逐步成为主流，这通常也需要更久才能完工，而这种项目主要集中在新南威尔士州以及维多利亚州（见图2）。
 

(图1)
 

(图2)
 
关键驱动因素
 
ACB News《澳华财经在线》报道，FXPLUS分析指出，除了利率水平之外，家庭数量的增加也是对房市需求提升的关键因素，家庭数量的增加则是由于人口数量的增长以及家庭平均人数变少所致。在新州和维州，过去几年中相对强劲的人口增长支撑了房屋需求，但是，在西澳，昆士兰以及南澳，矿业繁荣时期过后人口增长逐步降低。
 
房产市场的供需平衡关系会最终反映到房产价格、空置率以及租金价格上面。近些年来，低于预期的人口增长速度、逐步减缓的家庭收入增长以及大量的住宅完工都对柏斯房产市场价格产生下行压力，租房空置率的显著上升也使得其数值高于其他大城市两倍之多（见图3），大概2.5%左右，与之一致的是，房租价格截至到今年六月也下降了5.25%左右（见图4）。
 

(图3)
 

(图4)
 
租赁市场失调
 
ACB News《澳华财经在线》报道，FXPLUS分析指出，尽管近些年来悉尼、墨尔本和布里斯本的房屋供给显著增加，但是空置率的增涨十分微弱，大概处于长期平均水平，也就是说，这些城市中租房价格的上涨趋势逐渐消失，而且从其历史上与空置率的关系上来看，租房价格也较为疲弱。
 
墨尔本和布里斯班的新房集中大量供应给澳储行带来顾虑，由于供过于求导致的房屋价格向下压力会给部分区域的楼花交割带来风险，而单元房在接下来几年中供给还会进一步增长。虽然新建工程大量增长会支撑澳洲经济，但在部分地区市场，其将会抑制房屋价格以及租金价格的上涨。
 
总体来看，澳储行对于当前澳洲房产市场的看法根据不同区域略有分化，悉尼的房产市场依旧健康，虽然未来供给持续增大，但短期房价、租金以及空置率依旧控制在强劲区间，但是，以柏斯为首的西澳城市则前景不容乐观，三项指标均出现大幅弱化迹象，而墨尔本和布里斯班等中流城市则处于转势的关键节点。
 
政策把控方面，货币政策宽松导致利率下滑，促进房屋贷款攀升，但是放款要求加强监管可以有效控制潜在违约风险，有助于保护房产市场健康成长。
 
可以说，房产市场大幅上涨的局面将一去不复，但转而下跌的可能也几乎为零，有澳洲经济当局的保驾护航，房产市场健康的发展将会成为主旋律。
 
FXPLUS：从货币政策的角度看澳洲房市：澳储行如何评估当前澳洲房产状态？（1）
 
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