悉尼

住宅价格 - 月度涨幅开始趋于平稳

- 经历了近一年的高速增长后，第四季度悉尼别墅与公寓中位价增幅分别回调至1%与0.75%。其中，别墅与公寓中价位价差已高达62.5% (约合$52.3万澳元)。

环比动态：

悉尼第四季度别墅与公寓中位价涨幅延续了第三季度的稳定回落态势。虽然别墅市场全年预计将录得20%以上的高涨幅，但随着价格开始触顶购买力，加上别墅与公寓价差达历史高点，市场开始趋于理性。

住宅空置率 - 稳步下降

- 悉尼住房空置率整体继续呈下降趋势，目前已达到2.6%的正常状态。其中市中心待租公寓大幅减少56%，空置率也从去年的13%降至7.5%。

环比动态：

随着封城结束以及疫情进入尾声，悉尼市中心租赁市场正在稳定复苏，空置率与待租物业双双下降，但租金仍保维持在较低位。

租金走势 - 公寓租金开始回升

- 虽然悉尼公寓与别墅租金均较去年同期有所回升，而别墅租金已经恢复甚至超过疫情前水平，但公寓租金要恢复至疫情前价格预计还需1年左右时间，而海外投资者的净租金回报率仍在2%左右的低位。

环比动态：

第四季度别墅与公寓租金价格继续稳步上升，但别墅租金涨幅明显快于公寓。

房屋贷款指数 - 投资者全面赶超首次置业

- 投资者贷款总量在第四季度已全面赶超首次置业贷款，而随着自住购房者贷款占比的降低，投资者贷款占比预计将进一步扩大。

环比动态：

房产价格经历了一年了高速增长后，首次置业者的入市门槛被不断推高，其市场将进一步被自住房与投资者挤压，而投资者占比的回升则将助推新房楼花市场的复苏。

墨尔本

住宅价格走势 - 别墅表现强劲，但涨幅开始回落

- 墨尔本别墅市场第四季度涨幅降至2%以下，但全年仍将录得近20%涨幅。公寓市场涨幅在第四季度仍维持在1%以下。

环比动态：

墨尔本公寓市场表现虽相对疲软，但从四季度开始显示出反弹迹象。

空置率 - 缓慢恢复

- 墨尔本房产市场第四季度空置率为3.3%，呈现稳步下降趋势。而受到疫情冲击最严重的环市中心区域公寓市场也已触底。由于封城结束以及低租金吸引了租客重返市中心公寓市场，虽待租总量仍然较高，但已较最高点时减少三分之二。

环比动态：

虽然市中心区域待租公寓在第四季度大幅减少，但租金仍处于低位。

租金 - 别墅公寓冰火两重天

- 第四季度墨尔本租金市场仍然是别墅领跑公寓。别墅租金已接近恢复至疫情前水平，公寓租金表现仍然疲软。

环比动态：

由于墨尔本环市中心公寓市场供给过大且严重依赖海外租客需求，租金在短期内恢复至疫情前水平难度较大。

房屋贷款指数 - 自住购房者仍为主力

- 第四季度，墨尔本市场房屋贷款比例仍以自住买家为主，但与首次置业者贷款一起，均呈现出明显下降趋势，投资者贷款比例虽然较低，但较去年同期已经增长一倍。

环比动态：

第四季度墨尔本住房贷款市场首次置业者贷款占比下降明显，主要因素是建房补贴的结束与别墅市场价格快速上涨抬高了入市成本。同时也反映出首次置业市场的弹药开始耗尽，如果墨尔本市场在明年希望保持健康发展态势，投资者的活跃度与比例变化将是一个重要指标。

文章来源：睿德资本 Aretean