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ACB News《澳华财经在线》12月2日讯 随着通胀和各国央行的持续加息，投资人对经济衰退的担忧升温，投资心态更趋谨慎和保守。

设立于2017年，在低利率时代通过巨资收购优质不动产得以快速扩张的黑石地产信托基金BREIT（Blackstone Real Estate Income Trust），似乎正在经历飙升的利率和高企的融资成本带来的一场寒流。

据本周四消息，黑石旗下的地产信托基金BREIT，决定对基金的赎回设置上限，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的基金份额，每月最多赎回2%。

据悉，10月BREIT收到18亿美元的赎回请求，约占其资产净值的2.7%，并已在11月和12月收到超过季度限额的赎回请求。

美国最具影响力的金融媒体《巴伦周刊》在11月下旬报道显示，黑石旗下地产信托基金10月份经历了成立以来首次大规模的净赎回。

“我们的业务建立在业绩而非资金流动的基础上，业绩坚如磐石，”黑石发言人本周表示。

据相关媒体报道，在截至本年9月底的过去12个月间，黑石旗下的REIT基金的资产净值上涨了9%以上。

AFR《澳大利亚金融评论》今日援引彭博社11月报道称，今年7 月以来，黑石总裁乔恩·格雷 (Jon Gray) 向该基金追加自有资金投资1亿美元，而首席执行官史蒂夫·苏世民 (Steve Schwarzman) 也追加投资。

表明看，BREIT基金净值上涨不足两位数，但同期许多公开挂牌上市的房地产投资信托基金净值大幅下跌，BREIT市场表现与其形成鲜明对比，Vanguard的公开上市房地产指数基金今年下跌超过22%。

澳大利亚会计事务所BDO每年一度的地产信托基金调查报告显示，澳洲地产收益基金（A-REITs）整体平均回报，在2020财年领先澳洲股市ASX200指数表现7.1个百分点，但在截至2022年6月底的2022财年，地产基金收益率落后于ASX200指数表现5.1个百分点。

单纯从ASX200指数变化看，2022上财年录得10.19%的负回报。这意味着，澳洲地产基金2022财年平均回报亏损超过15个点。详见《2022财年澳股年度回顾：大浪淘沙谁在屹立潮头？（附ASX Top 30龙虎榜+60只最热门股票）》、《煤炭股低调归来 集体亮相上财年ASX澳股涨幅明星榜》。

7月份以来，随着央行加息，地产基金的收益增值面临着更多压力和挑战，最新的市场数字显示，2022年澳洲地产收益基金表现落后于ASX200指数表现近2成。

房地产投资信托基金的表现通常与债券收益率走势呈负相关。业内人士指出，由于RBA官方现金利率快速上升，年初至今澳大利亚政府债券收益率持续上升，影响到2022年REITs业绩，随着明年加息进入峰值，地产信托基金将有望再度迎来好时光。

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