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文｜ACB News《澳华财经在线》  Anna  

ACB News《澳华财经在线》5月28日讯，澳洲工党政府拟议的负扣税和资本利得税改革方案预计5月28日提交议会，在众议院并无悬念的情况下，将须获得关键的参议院多数票支持方可正式通过。

财案迄今发布已满两周，短短14天内，这场1999年来最严房产税制改革已然引发舆论飓风、市场预期急剧扭转，以及强烈的初期震荡。

政策效应引发拍卖市场急速降温

今年的联邦预算案中，工党政府拟取消存量住宅的负扣税优惠，并将沿用二十七年的资本利得税（CGT）50%折扣替换为按通胀调整后收益征收、最低税率30%的新规。

仅新建住宅豁免负扣税调整，可自主选择旧制或新制计税。同时现有投资者的存量房产适用“祖父条款（grandfathering provisions）”保留原负扣税资格。

这是澳洲自1999年以来最重大的住房税制改革，核心目标为抑制房产作为纯财富增值工具的投机属性，提升25至34岁群体住房自有率——该指标过去二十年已从50%落至43%。

尽管尚未落地，政策预期的打压效应已引发市场急速降温。SQM Research数据显示，悉尼上周末拍卖清盘率仅36.5%（1123场），墨尔本42.8%（1171场），均处历史低位。

行业经验表明，清盘率低于40%属于深度低迷区间，意味着买方占据绝对主导、卖家普遍降价才能成交，可能推动房价进入高个位数的下跌通道。

与此同时卖方观望情绪浓重，悉尼15.8%的拍卖被延期（去年同期仅1.4%）。Westpac西太平洋银行最新预测近期投资者新增活动将萎缩34%，总交易量降20%。

房价下跌预警持续响起 看空队列拉长

房价方面，该行预计2026年首府城市房价整体持平，但下半年跌2%，其中悉尼全年跌3%、墨尔本跌4%；布里斯班（+9%）、珀斯（+13%）、阿德莱德（+7%）因供给紧俏逆势看涨。

看空队列正不断拉长，目前行业研究机构SQM Research预警全澳房价年跌幅或达9%，摩根士丹利预估跌5%至10%，高盛测算税改直接压低房价3%、全年同比跌5%。

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业内分析认为，税改的中长期效应将呈结构性分化。一方面，新建住宅对投资者的吸引力上升，预计新建房占投资类贷款比重从当前18%至20%升至40%至50%，不过高建造成本与交付风险可能会限制新房供应。

另一方面，存量房业主倾向维持高负债、继续持有享受祖父条款，短期市场挂牌供给反而收缩。

同时二手房中长期租金收益率预计逐步上行——由于新投资者不再买存量现房当租赁房，未来新增租赁房源主要靠新建住宅，而这部分新增房源同样会面限于新房短缺问题。

房价下行的另一重重要风险在于，如果税改不确定性叠加密集加息（Westpac预测RBA还将有两次各25基点的加息），可能出现较基准情景更剧烈的“价格断层式下跌”。

新西兰2021年取消房贷利息抵扣后曾录得12%的年跌幅，同期伴随有525基点暴力加息，可作为警示参照——该国相关限制已于2024年被新政府撤销。

目前立法尚未正式生效，市场正在等待议会表决结果。然而预算公布本身已从根本上改变澳洲住宅地产作为投资品的理论回报模型，投资者行为重塑与价格重估过程或将持续数月。

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