房价下跌之际买套小房产是否合算？正反方观点大PK
2019-03-29 08:53:00
来源：《澳华财经在线》
编辑：Jessie Wu 文章类型：原创
ACB News《澳华财经在线》3月29日讯 澳洲的房价还没有在下跌路上停步的迹象。在这样一个相对低迷的时期，投资额越高，风险必然越大。那么，如果发现市场上有心仪的投资额较低的小户型房产，是否可以考虑呢？
现在最低只需20万澳元，就可以在墨尔本的圣基尔达（St Kilda）买一套“蜗居”，或者布里斯班Petrie Terrace的一套小型度假房，或悉尼Ultimo的一个学生寓所。如果投资增加到40万澳元，你还可能在悉尼Rushcutters 湾或Potts Point找到一套海港度假屋。
虽然小户型房产的总价较低，但从投资的角度看购买小户型房产是否合算，取决于许多因素。对于购买这类房产的观点，本网发现，一些机构、分析人士正好成了针锋相对的正反方。双方的观点并不代表本网观点，仅收集整理于此，还请读者自己做出投资判断。
正方：首次置业者和投资者都适合，但需要好好考察
位置是关键
选择房产的金率——“位置，位置”。但如果选购的房产面积较小（甚至很小）时，这条金率就更重要了。
有大量证据表明，比起较大户型房产的居住者，开间（Studio）的购买者和租赁者在家中的时间较少，经常出门，因此位置优越的开间是受欢迎的。
例如，Potts Point的开间差不多是悉尼最小的开间了，通常面积为17-30平方米。然而，顶级的地理位置弥补了空间狭小的缺憾，这里的每个设施都近在咫尺。
澳大利亚房地产投资专业公司董事长彼得•库利佐斯说：“位置优越的小房产比位于位置偏远的大房产更好，因为你永远无法改变位置。”
租金回报率更高
SQM Research的房地产分析师兼董事总经理路易斯·克里斯托弗说，即便过去12个月内，整体的租金回报率下降，开间仍然比其他房产带来更高的回报率。据他的数据，开间的回报率比其他房产类型高出1-1.5个百分点。 “在悉尼，这相当于租金毛收益率约为4.25％。”
如果将开间装修的好一些，租给高级白领或游客，还可以提高租金。有些租客租的时间较短，但也有的会一租就是多年。
不要靠融资
尽管现在澳洲的家庭住房面积越来越小，居住密度升高，但许多大银行仍然不愿给开间贷款。有些银行不会给他们认为“太小”的房产提供贷款，例如40平方米或50平方米以下的房产。
Home Loan Experts的董事总经理Otto Dargan说，甚至有些银行还规定，卧室和公寓其他部分之间必须有隔离墙，或者洗衣房不能是公用的。但通常开间的洗衣房都是公用的。
多小才算“太小”？
Dargan说，小户型房产的指导方针因贷款人而异，但有三种常见政策。
第一个是内部面积至少为40平方米。第二个是内部、车位和阳台总面积超过50平方米。第三个是内部面积至少18平方米，贷款比例不超过80％。
因此在给小户型房产报价之前，最好先获得贷款机构的预先批准，并了解贷方对小户型房产的政策。这意味着购房者应在报价之前先获得房产的测量数据。
是否需要“大头首付”？
通常情况下，开间购房者需要至少20％的首付来获得银行贷款。较高的首付是开间更容易吸引投资者而不是自住者的主要原因之一。
对于投资者来说，找到20％首付款较为容易，特别是如果他们使用养老金的话。
小面积开间容易出售吗？
银行担心工作室开间公寓的转售市场有限，但Dargan认为银行错了。他们没有考虑到人口统计的变化。
Dargan认为，对于单身的首次置业者来说，开间是一个很好的选择。“它们更容易负担，地理位置优越，通过在Airbnb租赁，投资者获得了很好的收益。”
他建议买家对于有电梯、游泳池、健身房和门房的公寓三思而后行，因为物业成本较高。
房产中介Laing + Simmons的经纪人Sylvia Vitale表示，当房地产市场在2017年达到顶峰时，悉尼Potts Point的开间上市后，一周内就被抢购一空，比该地区的任何其他类型房产都卖的更快。
在Potts Point，投资者是开间公寓市场的购买主力。
反方：购房者不必急着出手
跌势未止，可继续观望
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，该机构预测，悉尼和墨尔本的房价从高峰到谷底的跌幅会达到18-20％，因此购房者不必急着出手。截至目前，悉尼房价比2017年7月的高点下跌了13.2％，而墨尔本房价下跌了9.6％。
“为了获得最优惠的抵押贷款利率，首次置业者应该将财务状况调整好，”他说，“然后他们再寻找适合他们的预算和生活方式的房产，因为房价在一段时间内不会上涨。”
Wealthful的财务顾问兼抵押贷款经纪人克里斯贝茨（Chris Bates）专门为30多岁和40多岁的年轻家庭提供咨询服务，他说，那些想在悉尼购买公寓的人应该推迟购买。随着即将到来的大选，以及工党可能实施的负扣税政策变化，公寓将受到比独立屋更大的打击。
根据工党的政策，负扣税将仅限于新住房购买，资本利得税减免将减半至25％。
他说：“对于单身人士和首次购房者，我会告诉他们继续增加储蓄而不是急于出手。”
谨防负资产
在房价下跌时购房的一个主要风险是负资产。这种情况是指房主的贷款额已超过了房产的市价。
ASIC的MoneySmart高级执行官Laura Higgins提示，如果在申请房贷时购买了贷款人抵押贷款保险，那么需要留意的是政策中的条款和条件，如果你被迫出售并且处于负资产状态会发生什么。
数字金融分析公司的Martin North表示，过去两年中许多购房的首次置业者现在正面临负资产问题。
Martin North警告，悉尼和墨尔本房价在未来两到三年内会下跌20-30％，因此现在不是购房的时机。
他说，如果买家有10％的首付，如果房价再下跌10％，买家可能会失去首付。他描绘的最坏情况是，买方可能会出售房产并赔掉首付。他们可以继续偿还抵押贷款，负资产也会阻碍他们出售和购买另一处房产。
“租赁投资”不再可行？
几年前，首次置业者进入房地产市场的一种流行方式是“租赁投资”，即在城市附近租房，并在增值较快的郊区购房。
但North表示，租赁投资的时机已经过去。今年1月，向首次购房者投资者发放的贷款不到200笔，而2017年3月这类贷款超过4800笔。
他解释说，这一策略不再有效，因为通过租赁投资很难实现资本增值。除非市场发生逆转，资本增值再次出现，但这可能是五年甚至更久之后的事。
悉尼和墨尔本以外还有机会？
CoreLogic的分析师Lawless表示，寻找投资房产的首次置业者在一些地方仍有一些机会，包括布里斯班、黄金海岸和阳光海岸，这些地方仍有一定的资本增值和健康的租金回报率。
由于退休人员和二手房购买者的需求，拜伦湾（Byron Bay）、特威德（Tweed）和科夫斯港（Coffs Harbour）等一些边远地区的房产也是不错的选择。
免责声明：本文为财经观察评论，不构成任何投资建议，交易操作或投资决定请询问专业人士。
免责声明：本文为财经观察评论，不构成任何投资建议，交易操作或投资决定请询问专业人士。
（郑重声明：ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限，任何形式转载请标注出处，违者必究。图片来自网络）
相关阅读
-
全澳租房空置率创四年新高 墨尔本空置率最高仍吸引投资者房东涌入
一月通常是签订新租约最繁忙的月份，各州和领地首府的房源供应量都有所增加。据《澳大利亚人报》，根据房地产研究机构PropTrack最新数据，1月份全澳租赁市场中的可用房源数量升至2022年2月以来的最高水平，空置率继而上升至1.48%。
-
AI挤崩电网、引爆电费？特朗普要求科技巨头自建电厂压电价
美国科技界正在上演新的奇观：大批量自备电厂拔地而起。由于算力需求激增耗电凶猛、严重老化的电网压力加剧，自建电厂、自发自用将成为美国本轮AI投资热潮中的标配。
-
澳大利亚酝酿调整资本利得税（CGT）折扣比例 定向聚焦地产投资 澳股今日创出历史新高
近期关于地产投资所得税收优惠的改革持续来袭。继韩国政府表态确认自2026年5月9日起恢复对多套房持有者征收高额资本利得税政策之后，澳大利亚也将迎来一轮事关重大的税制改革。
-
人工智能数据中心“淘金热”涌起 各大运营商竞相促进项目落地 维州批建速度远胜新州
各州/领地竞相吸引人工智能基础设施领域丰厚投资的当下，维州政府在审批政策上悄然发力，旨在快速超越新州，成为澳大利亚的人工智能和云计算“引擎”。
-
【2.24】今日财经时讯及重要市场资讯
据中国商务部网站消息，根据《中华人民共和国出口管制法》和《中华人民共和国两用物项出口管制条例》等法律法规有关规定，为维护国家安全和利益，履行防扩散等国际义务，决定将三菱造船株式会社等参与提升日本军事实力的20家日本实体列入出口管制管控名单（见附件），并采取以下措施：
-
获中国投资者战投后 轮胎安装公司Mobile Tyre Shop拟推进澳交所IPO
澳洲轮胎安装服务公司Mobile Tyre Shop正迅速推进澳交所首次公开募股。据《澳金融评论报》，该公司一年前的上市前融资轮曾成功募集600万澳元，旨在增加营销支出，扩大服务团队以及车队规模，公司对应估值约为5000万澳元。
-
创纪录金价引发资金洪流 澳交所上市金矿公司融资闸门大开
在全球地缘政治局势动荡的背景下，金价飙升超过每盎司5000美元，这一惊人涨幅使黄金行业成为采矿商、勘探者和投资者的首选目标。
-
ST Barbara (ASX: SBM)与灵宝黄金3.7亿澳元合资交易预计3月收官，Simberi扩建项目最终投资决策在望
澳洲金矿商St Barbara Ltd（ASX: SBM）本周发布公告，确认中国灵宝黄金集团股份有限公司（03330.HK）将以3.7亿澳元现金认购其子公司St Barbara Mining Pty Ltd（SBML）50%+1股股份，用于Simberi金矿扩建项目的合资开发。公告显示，股东批准程序已获豁免，
免责声明：本网站信息仅供一般参考，不构成投资或财务建议。虽力求准确与完整，但不保证信息的准确性、完整性或时效性。投资有风险，决策前请咨询专业独立顾问。使用本网站即视为接受本免责声明。
热门点击
本周本月
-
- 澳最大银行CBA就约10亿澳元可疑贷款展开调查 事件引发对经纪渠道风控关注
-
- 中东战火点燃风险溢价 3月股市或处于“水深火热”之中
-
- Moonlight（ASX: ML8）上市两个月交出首份勘探结果 钻钻皆见金矿化！ 剑指半年内界定黄金资源量目标
-
- A2 Milk（ASX：A2M）最新半年报出炉 业绩稳健增长 上调财年指引并提高中期分红 股价表现强劲刷新两年来新高
-
- 【3.2】今日财经时讯及重要市场资讯
-
- 十年磨一剑！Theta Gold Mines（ASX:TGM）迎来史上关键一年：610万盎司黄金资源全面进入建设期，金价5000美元情景下预计税后自由现金流高达31.93亿澳元 首金倒计时开启
-
- 澳洲农业产值创历史第三高 上财年农产品出口超800亿澳元 中国为最大出口市场
-
- 获中国投资者战投后 轮胎安装公司Mobile Tyre Shop拟推进澳交所IPO
-
- 1月份澳洲通胀跃升至3.8% 经济学家预测澳储行五月加息风险上升
-
- 2025年四季度澳大利亚按揭贷款与信贷需求激增
-
- 澳官媒披露特朗普集团奢华项目将落地黄金海岸 340米超高层“特朗普大厦”将重塑当地天际线
-
- 中东冲突升级扰动市场 比特币波动反弹释放初步信号 国防、能源与贵金属股将成赢家
-
- 澳税务局集中整治万亿规模自管养老基金行业 瞄准9.3万名未报税SMSF受托人
-
- 法国亿万富豪持续抄底买入Penfolds所有者Treasury Wine Estate（ASX:TWE）股票
-
- 人工智能数据中心“淘金热”涌起 各大运营商竞相促进项目落地 维州批建速度远胜新州