编者按：澳大利亚房地产市场一直为投资关注，过去数年，伴随着房价一路走高，关于澳地产崩溃的言论不绝于耳，然而预言中的"大灰狼"都未有出现。尽管如此，目前澳洲房价的确引起业内人士的担忧甚至焦虑，更有分析呼吁外来资金不应再进入也已出现泡沫危机四伏的地产市场。我们看好澳地产长期发展前景，但在美联储加息背景下，谨慎投资应无差错。今日特转发一篇分析评论， 以期能够引起火热市道中投资人的理性思考。 
 

 

澳大利亚房地产泡沫到了 “最疯狂时刻”房价将暴跌50%？
（来源：21世纪经济报道）
 

        “澳大利亚政府目前正在努力做的，就是去库存，同时增加需求。”
 
　　2015年，澳大利亚房价是全球涨幅最快的地方之一，房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍，达历史最高水平。澳大利亚经济学家Jonathan Tepper最近警告称，澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他预计，澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%；在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50%。 
 
　　“类似1989年之前的日本”
 
　　Jonathan Tepper是独立全球宏观经济研究机构Variant Perception公司的创始人。在2009年欧债危机之前，他曾发布报告宣称西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”。
 
　　2016年2月，他与澳对冲基金Bronte Capital的首席投资官John Hempton一起，对澳大利亚房地产市场进行调研。他们随后发布报告，预测澳大利亚房价将下跌50%。21世纪经济报道记者通过采访独家获得其调研报告。
 
　　“澳大利亚房产可以价值重估，把房屋价值上涨的部分计成存款，用以申请新的房屋贷款，有一个投资者1年之内做了20次价值重估。”Jonathan Tepper在报告中说。
 
　　“一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机，1995年花费9万澳元买了一处房产，现在住在一套150万澳元的房子里，同时用抵押贷款购买了5套房产，并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”
 
　　澳大利亚二手房市场并没有对外国人开放，因此，二手房交易是在拥有澳大利亚国籍的人之间产生。交易以拍卖会的方式进行，场面极其疯狂。
 
　　在一个中产阶层的社区，家庭平均年收入约为8万澳元，但房产可以被拍卖到127.5万澳元，房价收入比达到15倍；在一个小咖啡馆里，12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍；澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。
 
　　“澳大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。日本泡沫破灭后房价下跌了80%，爱尔兰则下跌了50%。”Jonathan Tepper在报告中指出，“预计，澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%，在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50%。”
 
　　四成新增房屋贷款零首付
 
　　悉尼的房价，2000年前后相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍，但如今已经达到12倍。在爱尔兰地产泡沫的时候，这个比例是8倍；在2008年金融危机期间，美国的这一比例是5倍。
 
　　以澳大利亚整体来看，房价达到家庭平均年收入的9.5倍，房屋贷款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亚整体的房贷规模相当于GDP的130%，全世界最高，远超全球平均水平的80%。
 
　　目前，澳大利亚房地产市场中，40%的新增房屋抵押贷款，是无需付首付的房屋抵押贷款。其中，以投资为目的的购房者中，60%选择了无首付的贷款，以自住为目的的购房者中，有30%选择了无需首付的贷款。
 
　　银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低，信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力，贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆，唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。“实际上，现实中的监管漏洞更大。”Jonathan Tepper在报告中指出。
 
　　“澳大利亚大型银行将遭遇流动性危机，在即将到来的危机中，澳大利亚银行业将需要大量的资本来应对现金流危机，如果没有外部资本帮助，他们将很难渡过危机。我们预计，澳大利亚银行股票将取消分红，股价将下跌80%。”Jonathan Tepper在报告中预测。
 
　　一旦房地产价格下跌，不仅澳大利亚银行业将遭到重创，澳大利亚汇率以及整体经济也将遭受沉重打击。因为，澳大利亚经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业。这几个部门加起来占GDP的21%。
 
　　“理性看，澳大利亚金融机构确实存在很多漏洞，包括在审核海外买家信息等方面”，在澳大利亚买房的广东人王先生对21经济报道记者说，当地市场情绪确实非常热烈，他也正考虑要不要再多买一套。
 
　　一些地区房价开始急速下跌
 
　　据Jonathan Tepper分析，在澳大利亚一些矿业城镇，房价已经开始急速下跌，诱因是大宗商品降价导致矿业公司裁员。此外，全球衰退导致失业率上升；澳大利亚央行或监管机构对保险业、金融业的监管政策加强。这些因素，都将催化拐点的形成。
 
　　目前，租售比的极端不合理或许也将刺激地产拐点出现。澳大利亚有180万人在税务办公室(ATO)登记有房产投资，其中三分之二的人申报了房租亏损，也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的房租价格增速，已经降至21年的低点，目前低于1%。
 
　　澳大利亚房价是否会跌50%？莱坊上海国际投资部副董事俞俊长年跟踪澳大利亚房地产市场，他认为关键还是要看供需。
 
　　“不可否认，澳大利亚房地产市场上确实存在一定的泡沫。但是讨论泡沫的前提是首先要知道这个底盘有多大，这个底盘将来能否支撑足够的泡沫。已经买了房的投资者和自住者就是底盘。如果有更多的买家要进入，那么底盘就更坚挺；如果有更多的投资者想要退出市场，那么底盘就变脆弱。卖不掉的房产，就形成库存。” 俞俊解释说。
 
　　“澳大利亚政府目前正在努力做的，就是去库存，同时增加需求。”俞俊说。悉尼政府如今加大调控力度，本土新建地块批准量严重不足，特别是严格控制开发商在市中心建造超高楼层公寓。因此，悉尼的可售套数和房源稀缺。
 
　　中国人的流入成为关键
 
　　俞俊认为，中国人的流入是澳大利亚房地产市场的关键衡量因素，人口的增长使得房产需求量不断上升。
 
　　“澳大利亚房价的上涨，中国人功不可没。2015年悉尼市中心的房价高企，印证了投资者来自于中国居多。” 俞俊分析说。
 
　　据俞俊观察，“在2010年初时，中国人看待澳大利亚房地产投资仍然处于雾里看花的阶段。”现在，随着信息互联、互联网等影响，让越来越多的中国人开始看到投资澳大利亚的市场前景，市场教育程度的成熟也使交易过程更透明，投资者更熟悉和有信心。
 
　　对于澳房地产市场的疯狂，俞俊有切身体会，2015年最深刻的印象是“抄底”。因为2015年澳大利亚汇率贬值，给持有人民币的中国人购买澳大利亚资产提供了抄底的机会。
 
　　“2015年澳币的持续走低，抄底这个词也频频出现在各大主流媒体的报道上。”俞俊说，“中国境内投资者投资渠道的单一性，使众多有前瞻性投资者将目光投向境外，在将货币资产化的同时，规避了一部分将来资金贬值的风险。”
 
　　根据俞俊提供的数据，2015年中国人赴悉尼移民、就业、旅游和学习的需求显著增加。截至去年底，中国人移民澳大利亚的人口达到了创纪录的2.787万户家庭；中国赴澳旅游人数同比增长了21.9%，达到了102万人次；中国赴澳留学生同比增长10%，近50万人在那里读书。