后自贸协议时代：澳洲地产投资蓝海前瞻

2015-12-23 07:30:00 来源：《澳华财经在线》 编辑：P.Mae 文章类型：原创

澳大利亚房市调控政策之影响——前景若何？

ACB News《澳华财经在线》报道，过去一两年澳大利亚出现了几百年来最为热烈的房建与地产投资热潮，带来大量就业岗位的同时，刺激经济增长并吸引了大量外国投资，尤其是在地产市场。然而另一方面，政府在最近几个月开始引入限制性措施，澳外资监管委员会FIRB针对外国人购买新房依据不同情况制定了新的收费标准，凡此种种旨在为房市降温。

监管方的目的似乎已达到。11月份，悉尼房价经过近三年时间47%的疯狂上涨后，首次出现下行，所创1.4%的跌幅为五年多最大。11月3日，瑞士信贷分析师认为股市震荡影响到了中国富裕人群出国置业的兴趣，他们对海外房产需求或将下滑三成。12月初，澳洲东海岸知名房产经纪连锁McGrath总裁John McGrath对房产经纪市场前景并不担忧，但他认为，悉尼和墨尔本已经行至本轮增长周期末端，现在与去年相比中国买家需求已经缩减15%。主要据守悉尼和昆州市场的公寓开发巨头梅里顿集团（Meriton）全国销售总监James Sialepis表示，“最近一两周”开始感受到中国买家需求下降，而2015年中国买家占到该集团总销售额的40%。

澳洲房市降温势头渐趋明显，未来走势如何，前方会有更剧烈的波动，抑或，目前只是暂时的沉潜和调整？可预见的未来澳洲房地产市场是否会续写繁荣？政府的限制性举措是否会切实冲淡市场的乐观情绪，造成行情更冷甚至下行？

“澳洲需要外资悉尼房市更创辉煌”

ACB News《澳华财经在线》报道，12月1日，澳外资委关于外资购房的新法正式生效，前一天车士活地区出现许多买家争相进行房产结算的情况。世邦魏理仕CBRE Residential Project主席Justin Brown并不赞同政府上调外资购房申请（税）费的做法。他指出，上世纪90年代至本世纪初是很好的例证，当时新州政府引入了“退出税”造成房市大冷。尽管FIRB的做法不会造成类似显著影响，但会影响到买家情绪，让人们质疑“我的投资受欢迎吗？”。

Justin Brown认为，外资法规的调整对市场影响有限，毕竟政府需要外国投资，需要房产开发。2008悉尼奥运会前的几年悉尼房市经历强劲上行，然而当时的行情与未来十年的前景将无法相题并论。目前新州政府正大力促进基础设施开发，以麦考瑞公园社区为例，十年前的房价与现在无法同日而语，正是因为这里有了铁路、购物中心、大学等大量基础设施。

随着快速轨道交通的铺设，沿线新地块得到开发将吸引人们前往居住，而这正是未来10-20年的增长点所在。政府目前正在大张旗鼓铺设基础设施，为获得资金就需要出售开发地块，开发房产并引导民众入驻。从这个角度讲，Justin Brown认为，移民人数会持续增加。

"FIRB新规影响有限住宅需求将趋炽烈"

对于FIRB新规带来的影响，万达集团澳洲公司总经理翟晓会认为尚不足为虑，他表示依据万达以往的经验，过去二三十年间中国房地产市场调整了许多次，最终楼市还是很热。在他看来，尽管本地政府制定了诸多规章条例和限制措施，但预计不会影响到市场整体。澳洲房市会保持在非常积极向上的状态。

ACB News《澳华财经在线》报道，新州规划部在名为《悉尼发展规划》（A Plan for Growing Sydney）的信息手册中清晰地阐述了未来二三十年悉尼/新州市场的增长趋势。未来二十年悉尼社区会显著扩张，人口将在15年内翻番，新增就业可达70万个。在范围更广的大悉尼地区将产生多达90万套的住宅需求。

翟晓会援引上述数据并指出，未来悉尼的住宅需求会非常强烈，尤其是在西悉尼地区。根据规划，帕拉玛塔（Parramatta）将发展成为仅次于悉尼CBD的繁华地带。悉尼政府计划连通从帕拉玛塔到悉尼、Eastwood、Chatswood的地区，形成大悉尼社区。即使政府的计划有所调整，以避免房价像之前那样飙高，住房需求也会保持强劲。“我个人感到，FIRB的限制措施是针对周末度假房屋或公寓。基本上而言，政府想要限制投资人或买家的目的是，让他们根据实际需求买房”，避免出现房屋大量空置的情况。

大连一方集团副总裁、澳洲一方控股董事刘畅表示，从长期看本地市场形势良好。政府希望在政策上取得平衡，但也要注意法规的适度性以及能否达到预期效果。重点在于能否在未来保持增长步伐。她表示，澳洲政府在基础设施未来开发方面做得很出色，尤其是在一些郊区的发展上。

对于FIRB收费上的调整，VIG瑞丰投资集团总裁郭斌（Michael Guo）以一段个人经历作出生动回答。他表示，今年早些时候有位亲友来到悉尼，当驾车从海港大桥上经过时问为何早高峰时过桥费是4元，夜间是2.5元。当听到这是政府调节交通流量特意设置的办法时，这位亲友表示，“显然没起作用——我们还堵在车流中”！。

（郑重声明：ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限，转发时请标注来源）

Tags: FTA 自贸协议市长论坛