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文｜ACB News《澳华财经在线》  Anna  

ACB News《澳华财经在线》6月23日讯，澳洲住宅房地产市场景气度正加速收缩，主要行业指标预示房市进入明显的下行调整阶段，市场观察与业内反馈信息表明，此轮回调的深度与持续性可能超出先前预期。

据Cotality数据，上周末澳洲首府城市初步拍卖清盘率跌破50%心理关口，降至47.4%，创下自2020年新冠疫情初期全国封锁以来的最低水平。

市场降温由核心向外围梯次传导，疲软范围持续扩大：此前相对坚挺的布里斯班市场遭遇重挫，清盘率骤降至33.3%，意味着约三分之二的拍卖房源未能成交；悉尼与墨尔本作为市场风向标，清盘率分别录得47.4%和50.6%，均触及近年来低位。

值得注意的是，最终修正后的清盘率通常会比初步数据再低约5.5个百分点，这意味着实际市场成交情况可能更为清淡。

图：首府城市清盘率与拍卖量变化

（图片来源：Cotality官网）

23.6%房源拍卖前撤牌 澳房市陷疫情来最深寒

市场的冷却同时也反映在买卖双方的行为逻辑转变中。卖方信心正在迅速流失，过去一周有近四分之一的房源选择在拍卖前撤牌——23.6%的拍卖房源在开拍前被撤回，近半数成交甚至发生在正式拍卖之前，显示出业主对公开竞价环境的规避及对流动性的迫切需求。

与此同时，买方结构发生显著变化。业内人士指出，当前市场主要由自住业主支撑，投资者几乎集体离场。据澳媒报道，有拍卖师反馈，当前成交价格较市场火热时期普遍低出约10万澳元，且只有愿意主动调低心理价位、迎合当前估值的卖家才能完成交易。

这种“买方市场”的特征在开放看房环节也有所体现，主要体现为参观人数持续下降。Ray White发布的数据显示每套房产开放看房的平均参观人数从2025年同期的约3.5人/套降至2026年中期的2.1—2.4人/套，大幅缩水近40%—50%，并且看房客流松动的趋势正从悉尼、墨尔本向外蔓延至其他首府城市。

看房人数骤降证明买家池变浅、需求弱化，意味着卖家面对“更挑剔的买家群体”，必须降价或提供灵活交割条件才能成交。

驱动此轮深度调整的因素是多维度的，其中政策层面的影响尤为突出。本网先前报道，联邦预算中对负扣税及资本利得税折扣的调整，直接削弱房地产投资的吸引力，被认为是打击投资者信心的关键因素。

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货币政策同样构成持续的压制，尽管澳洲央行近期维持利率不变，但明确暗示不排除进一步加息的可能，而市场机构甚至预测利率峰值可能超过此前4.35%的高点。

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图：首府城市与地方区域房价指数变化

（图片来源：Cotality官网）

缺乏财政“甜味剂” 市场下行周期或延至11月

在经济基本面方面，整体经济增长放缓与失业率上升的预期，叠加国际地缘政治的不确定性，进一步加剧家庭的观望情绪。

与过往周期不同的是，当前市场并未看到任何即将出台的财政或货币刺激政策来缓解下行压力，这种“无甜味剂”的政策真空状态，使得市场对未来几个月的走势持更为审慎的态度。

展望未来，市场普遍认为短期内难言乐观。行业机构指出，虽然冬季通常是传统淡季，但今年清盘率并未如常出现季节性企稳，反而持续探底，说明市场底部尚未确立。

多数预测认为，本轮下行周期至少将持续至2026年11月，未来两到三个月将是跌幅最为集中的阶段。悉尼和墨尔本两大核心市场面临较大的调整压力，预计全年跌幅可能达到7%至8%。

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对于市场而言，唯一的潜在转折点在于官方现金利率的下调，而在此之前，买家倾向于等待市场触底，交易活动大概率将维持在当前相对停滞的水平。

图：首府城市住房价值变化（周/月/今年以来/12个月）

（图片来源：Cotality官网）

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