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文｜ACB News《澳华财经在线》  Anna  

ACB News《澳华财经在线》6月26日讯，澳洲工党政府针对房地产投资者的税收改革方案于周四经参众两院表决通过，立法进程尘埃落定。法案在参议院阶段依靠绿党的支持得以快速通过。众议院以98票赞成、39票反对通过法案，反对票由联盟党集体贡献；仅两名非联盟党议员跟随联盟党立场投下反对票。

此次税改的核心逻辑在于通过调整负扣税与资本利得税规则在中期增加政府财政收入，同时在政策设计上采用前瞻性适用原则，避免追溯存量资产，以缓和短期市场波动。

根据澳财政部向参议院披露的数据，负扣税与资本利得税改革将在未来四个财政年度带来约36亿澳元新增税收；基于其模型估算，受资本利得税过渡安排限制，前四年约85%的增收源自负扣税收紧，其余约15%来自资本利得税调整。

具体而言，自2026年5月12日预算夜起，对于新购入的住宅投资物业，负扣税全额抵扣（亏损抵减工资等非租金收入）仅保留适用于符合条件的新建住房，如绿地独栋住宅、双拼别墅、楼花公寓等实质性增加住房供给的房型。在预算夜后签约购买现成二手房（Established Properties）的投资者，将从2027年7月1日起受限：租赁亏损仅可抵扣同物业租金收入或未来住宅资本利得，无法抵减工资等个人收入，超额亏损可结转。财政部估算，仅此项调整在未来四年即可贡献约30亿澳元的税收增量。

资本利得税调整带来的税收贡献相对较低，主要源于政策设计的过渡安排：现有投资者在2027年7月1日前仍可保留50%的资本利得税折扣，之后需执行基于通胀指数化的新计税方式，实际收益部分适用不低于30%的税率。因而资本利得税的增收效应在短期内相对有限。

另一项针对自由裁量信托的税收政策将在中长期释放更大的增收潜力。从2029-30财年开始，对信托分配收益征收的最低30%税率，首个完整财年预计年增收至少4.4亿澳元。

长期看，负扣税与资本利得税联合改革预计十年累计贡献超400亿澳元；自由裁量信托最低税十年单独贡献约44亿澳元。

为缓和改革对特定群体的影响，政府在立法过程中还承诺将通过后续法案废除所谓的“寡妇税”，确保现有投资房产的所有者在配偶死亡或离婚时，不会因所有权变更而丧失祖父条款下的税收优惠。

整体而言，在税改推进过程中，工党政府试图在财政增收诉求与社会接受度之间寻求平衡，并尽量选择折中路径。但鉴于政策传导的复杂性，实际成效尚待时间考验。

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