楼市强心剂显初效 墨尔本住宅土地销售亟待解冻
2019-05-27 11:15:00
来源:《澳华财经在线》
编辑:Jessie Wu 文章类型:原创
ACB News《澳华财经在线》5月27日讯 联盟党赢得大选、央行发出更清晰降息信号、APRA松绑房贷审批,这三剂“强心剂”是否已让楼市的情绪发生了大转弯?大选后第一个周末的房产拍卖数据给出了肯定的答案。也给“受伤过深”的土地和新房市场带来了希望。
拍卖清盘率创今年最高纪录
据CoreLogic统计,上周末,首都城市共有2041套房屋拍卖,比前一周末的拍卖量(930套)显著上升。但考虑到上周末联邦大选对拍卖市场的影响,去年同一周的房产拍卖量更有对照意义。去年同一周的拍卖量为2297套,差距并不太明显。
初步统计结果显示,上周首府城市的拍卖清盘率为62.6%(最终清盘率将会下调)。但上周的最终清盘率达到了55.2%,这是去年9月以来的最高清盘率,本周的最终清盘率很可能会高上周的结果。去年的同一周最终清盘率为56.2%。
首府城市合并清盘率
来源:CoreLogic
墨尔本上周末拍卖了971套房产,初步清盘率为62.9%。前一周末有432套房产拍卖,最终清盘率为60.7%。去年同一周,墨尔本拍卖了1132套房产,清盘率为59.0%。
悉尼上周末拍卖了697套房产,初步清盘率为69.9%。相比之下,前一周仅拍卖了276套房产,最终清盘率为56.5%。过去的三周,悉尼最终清盘率都超过了55%,本周的最终清盘率有可能保持在60%以上。一年前,悉尼共拍卖了814套房产,清盘率为56.1%。
据CoreLogic数据,上周悉尼房价上涨0.3%,墨尔本上涨0.1%,这是几个月以来这两大城市的房价首次上涨。
纵观较小的拍卖市场,所有首府城市的拍卖量都在逐周增加。初步结果显示,上周布里斯班的清盘率略有下降,而其他所有首府城市的清盘率上周都有所增加。
西太银行高级经济学家Matthew Hassan说:“房地产市场复苏的程度尚不清楚”, “虽然最初的反应是积极的,但仍有待观察这一改变将有多少进展。”
经济学家,包括AMP和花旗银行的经济学家,都已修改了关于房价跌幅的预测。一些房贷经纪人和房产经纪人也表示,他们已经看到客户询问明显增加,包括房产投资者。
4月三分之一墨尔本住宅地块项目0销售
拍卖市场回暖之后,住宅土地市场何时能够解冻,是墨尔本的开发商和建筑商迫切期待的变化。
新的分析显示,尽管房屋建筑商和开发商提供了许多激励措施,但超过三分之一的墨尔本住宅地块项目在4月份没有出现过一笔销售。(详见:《受困交割“魔咒” 墨尔本大量独立屋地皮被迫转售》)
而那些4月份实现了销售的住宅地块项目,销售成绩也相当惨淡。据房产营销和销售公司Red23的统计,4月份每个项目的月销售量中位数仅为2.5笔。
这意味着全澳最大的住宅土地市场墨尔本的“库存压力”(stock overhang)升至七年来最高点——12个月。库存压力是指按照当前的销售进度出售住宅地块所需的时间长度。
Red23研究主管Andrew Perkins说,他认为正常的销售时间长度应该在三到六个月之间。每个项目的销售进度需要减少到五个月(约每周成交一笔),以便将当前的库存压力减少到更易于管理的水平。
土地专家Research4的数据显示,墨尔本的独立屋地皮销量在今年第一季度每月下降至539,低于2017年中期市场高峰时的2200。
另外,45%的墨尔本住宅地块项目提供某种奖励或折扣,价值从12,800澳元到45,000澳元不等。
像Rockv的Mirvac's Woodlea Estate这样的项目,以前是全国销售最快的大规模社区,正遭受销量大幅下滑的影响。该项目甚至没有出现在由Research4编制的2019年第一季度墨尔本最畅销的58个住宅地块项目榜单上。
一季度Stockland的Mt Atkinson和Highlands Estates项目的月度销售量为30笔,略高于Wolfdene的Platform项目,月度销售量29笔。Satterley的Arcadia Estate项目月度销售量为20笔。
虽然开发商的环境仍然艰难,但Perkins推测,在2019年到2020年之间,因素将对墨尔本增长较快的郊区的土地市场产生影响。这些因素包括莫里森政府的首次购房者首付计划,APRA提议取消银行偿贷评估最低利率,以及澳央行可能六月降息。
根据Red23的数据,4月墨尔本独立屋地皮中位价为337,000澳元,在过去的12个月中下降了5.1%。除西部Wyndham(平均价格为340,000澳元)外,所有增长郊区的独立屋地皮价格去年均录得下跌,其中东南部Cardinia的跌幅最大,达到了18%。
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