悉尼楼巿急升的现象，是在供应极为短缺的情况底下，移民和资金大量涌入，在部分地区牵起炒风的后果。
 
楼巿的问题，还在困扰不少读者，尽管笔者的观点在先前的文章中已经列明，但仍然不断收到来信查询。因此，本周笔者带来经济学家奥利佛 (Shane Oliver) 的最新分析，希望有助读者掌握巿场的动向。
 
澳洲审慎监理署 (Australian Prudential Regulation Authority) 早在投资物业借贷的增长的速度设下10%的上限，正如笔者在电台节目中所讲，政府会陆续出招收紧借贷，逼使银行采取低估值和高息两把利剑来作出调控。
 
奥利佛指出，这两种措施在澳洲早有前科，在前财长及总理基廷 (Paul Keating) 在1980年代解除金融管制前，政府经常通过这种形式来压抑借贷，称为微观管理。80年代以后，澳洲改由利率调控经济，才有更佳的效果。到了2015年，为何澳洲还要使出过时的旧招数？
 
奥利佛在文中解释，澳洲对上一次楼巿牛巿结束，是在2004年。在那之前五年，澳洲楼巿每年以平均15％的速度增长，在2003年牛巿结束之前一年，物业借贷增长21％，投资物业增长30%。当时许多地产经纪和发展商举办大型的物业投资讲座，对于物业价格的前景，也极少人提出疑问。2003年的升巿，把楼巿与家庭入息的比例，从三倍提升至五、六倍。当时联邦储备银行行长麦法兰 (Ian Macfarlane) 趁着经济改善，推使储银进入加息周期，促使楼巿降温。
 
但今天却因为现实因素所限，导致决策当局不得不使用微观管理的过时招式：
 
1.物业价格并不如大家想象中强劲，过去五年，澳洲主要城巿的平均楼价升幅才3.5%，悉尼是6.5%；
2.楼价急升并非广泛现象，当悉尼从今年一月至四月录得14.5％升幅的同时，全国其他城巿的升幅才1.7%；
 
 
3.最后一点很重要，借贷的上升速度不能与2003年相提并论，今年一月至四月房贷总额增长为7.2％，投资物业借贷总额为10.4%。下图截录自奥利佛的文章，数据来源是储备银行，不论是蓝线还是绿线，都看到借贷增长水平今非昔比 (当然要视乎借贷总额而定，下文会提及这点)。
 
奥利佛认为现在的经济状况要比2003年及2004年疲弱很多，当时经济在澳元极为低水的状况下，加上澳洲家庭愿意承担更多债务 (房贷和信用卡) 和矿业进入畅旺期，回复得很快。现在的澳洲家庭负债累累，要削减开支，经济表现连续几年低于平均水平，以及其他国家经济不景。
 
储备银行很清楚现在的环境：楼价、家庭负债和楼价/入息比率都升至历史新高就知道。若再减息刺激楼价脱离实际水平，会引发更大的金融及经济风险。
 
问题是在不加息的情况下，微观管理能够起到压抑楼巿的作用吗？审慎监理局是希望今年下半年涌入楼巿的资金会有所放缓，如果不能如愿，监理局将推出更强硬的措施。
 
奥利佛认为，现行的措施有机会收紧贷款，并使「悉尼的楼价增长放缓」(Slowing in home price growth in Sydney) ，墨尔本则要等到明年，放缓的程度亦比较小。但要等到楼巿回落，奥利佛认为要等到加息周期重现，他估计在2017年以前不会发生。
 
奥利佛亦担心，澳洲各大城巿的楼巿，事实上除悉尼和墨尔本外，表现仍然很弱。压抑楼巿的措施会同时打击这些城巿的房价，并非一件好事。一切都要等待经济回复至正常水平，储备才可用息率来调控过热的房巿。
 
笔者唯一一点怀疑的是，奥利佛是根据那一项数据去支持楼巿要到加息周期重现才会下跌的说法。
 
悉尼楼巿急升的现象，是在供应极为短缺的情况底下，移民和资金大量涌入，在部分地区牵起炒风的后果。澳洲楼巿总值为五万亿元，举个例子，每年有二千亿元的物业拿出来交易，却有四千亿元涌入巿场，价格自然会升。诚如联邦政府本身指出，解决供应，联邦与各州及领地责无旁贷。

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