机构预警：30年最严厉信贷紧缩可能导致澳房价大幅下挫

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2018-08-02 12:11:51 来源：《澳华财经在线》 编辑：Tony 文章类型：编译

ACB News 《澳华财经在线》8月2日讯投资研究公司Endeavour的研究报告称，悉尼和墨尔本的房价可能会下跌15％至20％，重蹈20世纪80年代后期和90年代的覆辙。该机构认为，“出于监管需要而采取的30年来最大信贷紧缩政策”是导致房价下跌的原因。

Endeavour在长达30页的详细报告中表示，已有更多证据表明，根据借款人收入和债务水平判断，现有抵押贷款中约有40％是“非优质”贷款，因此呼吁审慎监管机构要求银行进一步披露抵押贷款风险。

该报告称，基本案例表明，由于支出比例大幅增加，还贷能力按比例下降，导致贷款规模和房地产价格实际上使贷款价值降低15％至20％，进而对房价造成深远影响。

另外，房价下跌将导致建筑施工减少，进而导致拖欠行为增加，原因是与按揭相关的收入下降。与此同时，较低的房价会使贷款压力较大的借款人在卖房或融资方面都遇到困难。

周三，Core Logic数据显示，澳洲房价进一步下跌，月均跌幅0.6％，年度下跌1.6％，为六年来的最大跌幅。

Capital Economics分析师称，更严格的贷款标准和更高的利率将使金融体系长期处于稳固地位。但危险是，房价将下跌过快，跌幅过大，并在短期内破坏经济增长。

Endeavor还呼吁审慎监管机构强制银行披露一些指标，比如“偿债能力与收入比”，并表示，用于评估借款人支出的“家庭支出状况”，在商业上不可行，因为它使得偿债能力被夸大15%至20%。

该公司表示，鉴于银行的系统重要性，“纳税人有权知道银行正在接受的贷款指标”。

报告称，“强制公开还贷能力指标将实现这一目标，并抵消对允许银行依靠HEM管理自身风险的担忧”。

Endeavour由前ABN AMRO研究分析师Douglas Orr于15年前创立，目前有近20位基金管理客户订阅其研究。

随着信贷收紧和海外投资人在澳地产投资门槛的提高及税务成本的增加，澳大利亚房市热度骤降，关于房价出现调整的报道和观点持续发酵。

投资研究公司Endeavour并非看淡澳洲房市的惟一机构。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver最近也撰文称，悉尼和墨尔本主导的房价下跌刚刚开始，预测两个城市的房价在未来几年内可能再下跌10％至12％。

Capital Economics澳新首席经济学家Paul Dales也持有类似的观点。但表示他之前认为房价将从高峰逐渐下跌12％的预测是太乐观了——他认为最糟糕的情况还未到来。

澳大利亚房市在过去10年间，持续受到本地和海外投资人的关注，在全球金融危机后，房地产市场的持续升温和活跃对澳大利亚的投资和经济企稳发挥了重要作用。然而，房价持续上升，在令愈来愈多的年轻人的首次置业梦愈来愈遥远同时，也令房价问题引发了广泛的社会关注，最终引发监管层对信贷政策的收紧，收紧的政策背后，既有对商业银行信贷发放风险的担忧，同时也从另一层面，对高房价引发的社会关注做出的积极回应。

有市场观察人士称，辨证看待房价涨跌，不仅可以从中规避风险和发现机会，同时更有助于客观解读监管政策，一味把房价下跌归结于信贷政策收紧，并非负责任和客观的评价。

无独有偶，7月31日召开的备受瞩目的中共中央政治局会议上，中国政府下半年部署的六大核心任务之一是下决心解决好房地产市场问题，会议特别提到“坚决遏制房价上涨”。

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