资产价格繁荣或将普遍消减浪头退守为上策

2015-12-31 07:48:00 来源：《澳华财经在线》 编辑：Cloris Wei 文章类型：原创

近两年澳洲地产市场持续上行吸引了大量海外投资者抢滩，股市债市收益同样颇佳，然而外围环境正悄然变化。机遇与风险往往并存，谨慎观望方有利于把握机会。

ACB News《澳华财经在线》报道，上世纪八十年代末，日本房地产开发商Kumagai Gumi花费近12亿澳元用于开发墨尔本中央建筑群项目，十年后仅以4.25亿澳元转手售出。更早一点的二十世纪七十年代，英国地产开发商如Capital & Counties和Hammerson在墨尔本和悉尼的中央商务区开发项目中损失了数百万澳元。

自上世纪60年代以来，外资涌入夯实了澳洲资产价格上涨的势头，他们进入的晚，且通常蒙受着最大的损失。而如今，中国资本同样成为了悉墨房价上涨的推手。

目前零售地产转让价格相较之前的公平价值上涨了65%，且商业地产整体价格在过去12个月上涨10%-25%，在此情况下，Warakirri资产管理公司总经理、投资专家John Nolan预测，澳洲房地产泡沫或将破裂。他指出，假设毛收益率为2%-3%，除去租金、维护费用和利率等成本后，住宅房产目前正以高于成本约50-80倍的价格进行交易。

在投资领域摸爬滚打四十年的John Nolan表示，任何泡沫都有破裂的一天。通胀率仅为2%时，若资产价格上涨20%-25%，则价格可谓存在泡沫。由于人们对19世纪90年代初的经济衰退已印象不深，在对待债务的态度上也远没有当初那么谨慎。资产价格上升时，举债极其容易，但风险在于资产价格一旦下跌，债务很容易成为负担。

援引自《商业观察家》，John Nolan表示，过去三年，澳元对美元汇率下跌30%以上。而近几年未对冲全球股票投资组合表现优异，回报率要高于任何投资期限内任何资产类别的预期收益水平。他预测，澳元贬值给本地投资者带来的海外证券市场投资机会同样不可持续。

Nolan表示，除非全球经济或中国经济急剧恶化，否则全球证券投资市场很难同近些年来一样从货币贬值中获益。而若世界经济继续增长1%或2%，澳元在短期内大幅下跌的可能性较低。

Nolan还注意到，资产价格目前已出现了一些调整——如在银行股和能源股方面。自2015年达到记录高值以来，银行股下跌了20%，而自2008年5月达到历史新高后，能源股已下跌超过60%。2003年6月（出现泡沫之前），能源股只占S & P/ASX 300指数中的13.8%，而在5年后，能源股占该股指35.9%。到了今年11月底，能源股占S & P/ASX 300指数比重再次恢复到12.8%。

今年12月美联储时隔9年后的首次加息或许放出信号，预示着引起全球资产价格上涨的债券市场繁荣行将结束。

Nolan认为相比于一般情况，目前在投资组合中持有更多的现金存在一定优势。他表示机会通常会在市场低迷时期出现，投资者现在需要做的是耐心等待，静候机会的出现。

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