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文｜ACB News《澳华财经在线》  Anna

ACB News《澳华财经在线》5月12日讯，澳大利亚阿尔巴尼斯政府新财年预算案将在5月12日（周二）晚间发布，预先传递的信息显示，本次预算案将推出一系列针对房地产市场的重大税收改革，住房政策会有显著转向。

负扣税锁定新建房产

澳政府强调这些举措旨在回应年轻一代对住房可负担性的焦虑，核心手段是通过限制投资者的税收优惠来重塑市场公平。具体而言，政府将对负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（CGT）实施联动改革，且两项政策均设有为期一年的过渡期，以防止因政策突变引发的市场混乱。

负扣税方面，改革将从预算案公布之夜正式生效，新版规则之下只有新建房屋（New-built properties）才能享受负扣税优惠，现有房产（Existing properties）将被排除在外。但同时又设有一年宽限期，即预算案公布后购入的房产，可在2027年7月1日前继续享受旧规，之后遵从新规。

这意味着，投资者若想利用负扣税来抵扣租金损失，必须将目光投向新建市场，而非现有的存量房。值得注意的是，政府特意放宽对新建房屋的限制，不设数量上限，以此激励私营部门参与住房建设，试图从源头上缓解供应短缺的问题。

CGT回归指数化

与此同时，资本利得税（CGT）的折扣机制也将迎来根本性调整。现行对所有资产一视同仁的50%统一折扣将被废除，取而代之的是基于通胀的指数化模型（Indexation model）。这一变化同样只适用于预算案公布后购入的资产，并享有至2027年7月1日的宽限期。

对于新建房屋的投资者而言，他们被特别赋予“选择权”——既可以保留原有的50%折扣，也可以采用新的通胀调整模型，这种灵活性进一步凸显政府对刺激新房建设的决心。

然而，这一系列激进的改革伴随着政治代价。澳政府承认这打破此前不调整负扣税和资本利得税的竞选承诺。

财长Jim Chalmers在为政策辩护时表示，面对社交媒体上充斥的虚假信息和恐慌营销，政府选择此时出手是为了传递一个明确的信号：必须认真对待代际公平问题。他强调，尽管住房危机的根源在于供应不足，但税收制度的公平性同样不容忽视。

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Chalmers：赤字收窄但不会消失

在财政收支方面，这份预算案呈现出“增收节支”与“定向投资”并行的特点。尽管政府通过税收改革增加收入，但Chalmers明确表示，未来四年不会出现财政盈余，赤字虽会收窄但不会消失。

新增的收入并未被用于大规模的个人减税，而是主要流向住房基础设施建设。例如，政府将投入20亿澳元用于建设供水排污管道等配套设施，以期解锁6.5万套新房的开发潜力，同时另有5亿澳元用于简化审批流程。

这种策略表明，澳政府试图在维持财政纪律的同时，通过供给侧的实质性投入来解决长期的住房危机。

附表：

据澳媒消息整理，周二澳大利亚预算案可能的主要变化，按照税收增加、税收抵免与监管松绑、新增支出以及削减开支四个部分列举如下：

1. 税收增加

资本利得税（Capital gains tax）：从2027年7月起，50%的折扣将被通胀指数化取代，设有一年的宽限期。

负扣税（Negative gearing）：从2027年7月起，限制仅限于新建房屋，现有资产被排除在外，设有一年的宽限期。

信托税（Taxing trusts）：全权信托分配（Discretionary trust distributions）可能像公司一样按30%征税。

电动汽车税惠：从2027年起，逐步取消价格超过7.5万澳元的车辆的税收优惠，预计节省16亿澳元。

2. 税收抵免与监管松绑

所得税抵扣：为有工资收入并纳税的人提供200至300澳元的所得税抵扣。

税务亏损结转：允许小企业用亏损抵消前一年的利润。

即时资产折旧：营业额低于1000万澳元的企业，每年2万澳元的即时资产折旧政策将变为永久性。

研发税收抵免：提高可申报支出的上限（目前为1.5亿澳元）。

生产力方案：旨在每年削减100亿澳元的监管成本。

3. 新增支出

国防：额外增加140亿澳元支出，使国防开支达到GDP的2.3%。

燃料安全：在107亿澳元的燃料安全方案中，确保最低50天的柴油和航空燃料储备。

郊区铁路环线：为墨尔本的2000亿澳元铁路项目增加投入38亿澳元。

住房：投入20亿澳元用于连接住房开发项目的供水和排污设施。

4. 削减开支

国家残障保险计划（NDIS）：通过筛查和资格规则改革，预计在四年内节省220亿澳元。

公共服务：通过减少外部劳务和非工资支出，节省27亿澳元。

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