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ACB News《澳华财经在线》9月27日讯 连续加息的效果开始显现。

首当其冲受到冲击的是长期以来低利率、高杠杆加持的澳洲地产市场。

本月初，澳洲房地产数据分析机构CoreLogic发布的数据显示，澳洲8月份房价环比回落1.6%，房价跌幅创近40年之最。详见《澳洲房价跌幅创近40年之最 澳储行加息将使房价雪上加霜》、《澳储行大幅加息或导致经济衰退 悉尼房价降幅或超25%》、《房市下行中百万澳元郊区感受最深寒意 高端市场房价跌速达平均水平四倍》。

房价回落背后，是不断攀升的利率带来的房贷支付压力的飙升，以及市场对加息加到何时终止的担忧。

2022年9月，AFR《澳洲金融评论》举办的澳洲地产投资峰会（ AFR Australian Property Summit）上，投资银行机构Barrenjoey的经济学家指出，澳洲住房可负担能力恶化至历史新低，而预期中的利率上行将进一步限制借贷能力，并对房市造成更大打击。

该投资银行首席经济学家Jo Masters的分析指出，平均而言，澳大利亚首府城市的每月住房贷款支出已上升至家庭收入的49.4%，远高于疫情期间34%的占比。其中悉尼的住房贷款支出已占家庭可支配收入的61%以上。详见《专家称悉尼房贷支出已占家庭可支配收入61% 首府城市平均房贷支出占家庭收入49.4%》

报告称，这一比例可能在未来几个月达到56%的峰值水平，继而随着房价下跌和收入增加，在2024年降至44%左右。

分析显示，虽然房价下跌可起到一些缓和作用，例如悉尼和墨尔本的住宅价格中值占家庭收入中值的比例在第二季度均略有下降，但借贷成本上升将抵消住房价值下降的影响，基于Barrenjoey对澳储行将于11月将现金利率上调至2.85%的预测，澳大利亚人的借贷能力将较5月份加息之前下降24%。

如果澳储行采取更激进的加息，将现金利率提高到3.8%，整体借贷能力将随之下降30%以上。

9月初，CoreLogic房价指数显示8月澳洲房价暴跌1.6%，创1983年以来最大月度跌幅。安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver认为，这一下降可能标志长达25年的房市繁荣走向终结。

Oliver称，假设现金利率在明年初达到2.6%左右，本轮下行周期房价跌幅可能在15%至20%，最低点或出现在明年下半年，届时现金利率在达到峰值后开始回调。由于家庭债务水平高企、房价收入比居高不下，以及利率长期下行趋势结束，本轮周期可能会与以往不同，需要更长时间恢复。

“我们预测的主要下行风险是，如果现金利率提高到货币市场假设的4%——这将使家庭利息支出增加一倍以上，并推动按揭贷款偿还总额相对于收入达到创纪录高位，这可能导致价格下跌30%左右。“ Shane Oliver如是对媒体说。

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