澳外资委（FIRB）今年早些时候公开的数据显示，截至到去年六月的2015-16财年，中国对澳投资额473亿澳元，房地产占到319亿，其中大部分是住宅地产开发。（详见《FIRB上年批准3万起中国投资 房地产突破300亿》）。有大量资金以个人购房及地产项目开发的形式流入到了澳洲市场，如今扭紧“水龙头”，会带来怎样的效应？
 

地产界谈论中国资本限流潜在影响 新选手VS守成派
 
中国资本限流带来的影响首先体现在买方需求上。根据最新出炉的两份回顾性调查，过去一年中国人海外置业受到了短暂抑制，但是并不十分明显，甚至受投资多元化需求驱动又再度回升。相比之下，对企业层面住宅地产投资及开发的冲击波才刚刚开始。
 
8月22日，万达酒店发展（00169.HK）港交所股价开盘跳水。稍早时候彭博社报道称，万达集团放弃伦敦九榆树广场一10英亩地块收购计划，万达酒店发展方面截至目前并无公告回应。本月早些时候，万达澳洲的两个地产项目权属变动计划亦曾吸引大量关注（详见《万达内部资产大挪移 澳洲地产项目拟归王健林私企》）。

一时间，用“风声鹤唳”形容当下业内心情，并不为过。
 
私人投资集团上海联合（Shanghai United）据称是由10家中国私营开发商组成的财团，活跃于澳洲本地市场。集团总裁 Yangdong Xu表示，新政带来的影响将是巨大的，“澳大利亚应该对此感到担忧”，据澳金融评论报（AFR）援引其话称。
 
Xu认为，那些已经完结的交易及动工的项目不会受到影响，不会出现地块或楼宇弃置或交易被迫搁浅的情况，况且这也并非中国政策调控的目的所在。但是，可能会有些企业顶不住压力，他们原本已经受公寓预售疲软拖累，面临银行融资条件收紧，无法获取资本的困境。
 
目前上海联合正在悉尼CBD打造价值1.2亿澳元的五星级索菲特酒店及公寓项目，近期还以1.4亿澳元收购了双湾的洲际酒店。由于使用股权而非债务融资，其本身预计不会受到中国投资监管政策过多影响，但Xu告诫称，上海联合将会谨慎对待下桩并购。
 
TWT是早期入驻澳洲的中资背景开发商之一，其认为监管新政将主要影响新到来的大陆开发商。“像我们这样到澳洲较久的企业不会受到影响，压力主要集中在刚刚入澳，尤其是规模大且比较知名的企业身上。情况十分严重”。
 
正值春季火热行情即将来临之际，周末，悉尼诸多开发商推出新公寓展开销售，据称TWT位于悉尼东部郊区的NewLife项目一举售出7成。
 
莱坊国际亚洲市场部主管Dominic Ong则更为乐观。他认为新导则针对的是非核心的投资行为，真正做地产的企业不会受影响，基于其与本地房企的交流，感到中国政府主要是在打击和控制随机、非理性的投资。
 
澳本土地产集团Mirvac长期以来密切留意市场变化，其认为中国这波资本外流调控反而带来了机遇，比如从“落难者”手中抄底。

总裁Susan Lloyd-Hurwitz上周发布年报时说，“从去年开始我们已经调整杠杆水平，准备迎接未来机遇，当时有人问可能是哪些机遇……（比如），有些开发商难以从中国获得资本进行开发，而我们自身资本充足，资产负债状况稳健，可以把握这些机遇”。
 
2017财年，Mirvac的住宅地产业务盈利水平突出，息税前利润1.06亿澳元。全年共结算3311住宅地块（lot）较上年增长17%，违约率保持在2%以下，开发毛利率25%，高于先前18-22%的预期值。
 
最近一波管控明确针对企业的海外投资行为，对于相关影响的猜测才刚刚开始，而中国资本限流对买家需求的影响则已到了回顾期。从买房者及卖房中介的调查来看，最糟糕的时刻似乎已经过去。不过，大风大浪之后，中国大陆买家的置业偏好有了较大变化，澳洲仍是许多人心头所爱，但其它热门市场也“风头”渐起。

中国人海外置业调查买家视角：动力不竭 VS 短期因素
 
ACB News《澳华财经在线》报道，中国人海外置业热情保持高涨，投行瑞银UBS最新发布半年一度的中国房产调查报告，基于今年三四月间对3300位中国大陆买家的调查发现，关于资本限流政策对海外购房的影响上，超过三分之二（67%）的人回应称不受影响，11%想要加速购买，10%推迟，只约12%的人会取消购房计划。
 
近七成的中国人海外购房目的是用于投资，其需求受到房价与汇率因素影响较大。譬如调查的近半年内，大陆人对于香港房产需求强劲，主要由于挂钩美元的香港元贬值，及当地许多开发商愿意向买家返还印花税成本，由于英磅大幅贬值，英国房产需求亦增强。这多少解释了近期澳洲房产需求的回落。
 
政策面因素，如澳大利亚新州、维州以及联邦层面加征的土地税、印花税乃至新增的空屋税，也被视为利空因素，这些政策对海外买家影响到底有多大？
 
UBS全球房地产部主管Kim Wright认为，高税费的效果如何取决于买房动机。如果用于永久自住或临时自住，印花税就是额外成本，但如果是其它原因，比如有孩子上大学或在海外有生意运作，这类需求坚挺，印花税带来的影响就不大。
 
澳洲市场非常担忧外国买家相关的交割风险，银行已然收紧向亚洲买家的贷款，但Wright女士指出，在大部分海外市场中，亚洲的房产买家都不使用本地银行融资。UBS调查发现，56%的大陆买家使用现金购房，源自个人存款或向亲友借款。
 
近期由Investorist发布的调查亦指出，澳大利亚仍是中国地产投资者的首选地，实现投资组合多元化是一大驱动力。其研究基于对中国大陆中介机构的调查，结论却与瑞银有诸多吻合之处。
 

中国人海外置业中介观点：需求回升 & 市场风云变幻
 
Investorist的“2017国际地产展望报告”于7月中旬发布，是基于对120家中国大陆中介机构的调查。大部分受访者（88%）预测今年海外房产销量会增长或保持不变，并且反馈，2016全年及今年一季度投资者兴趣没有减退。
 
Investorist创始人兼CEO Jon Ellis 将中国人海外置业势头形容为“不可阻挡的巨无霸”。国内资本限流、国际市场冲击波——从英国退欧到特朗普政府高举民族主义旗帜，再到澳大利亚在税收与银行贷款条例上的限制性举措，都没有阻止这股热情。
 
据其调查70%的中介预测需求会增长，18%预计需求保持不变，仅12%称会下跌。该比例与瑞银针对买家的调查结果相似。

调查对于澳洲市场的发现包括：
 
对中国投资者而言，在澳洲市场最受青睐的房价区间是40-80万澳币，公寓是首选（64%）、其次是独栋房/宅地组合（55%）、排屋（38%）及地皮（33%）。
 
墨尔本、悉尼与布里斯班三地占到所有楼花需求的90%,黄金海岸、阿德莱德与珀斯次之。
 
投资收益率方面，半数受访者称5-7%（含资本增值部分）最具吸引力。买房时，中国投资者的三个选择标准是预算（64%）、位置（63%）、投资回报率（58%）。
 
动机方面，一些人是要买学区或高校附近的房子，一些是移民，再者是买二套房或投资房用以对冲汇率风险。子女教育是海外投资的首要动机（76%），其次是移民（69%），再者是资产安全与资本收益（68%）。

值得注意的，尽管监管政策紧缩，82%的中国投资者有足够资金进行结算，并且可能不需要贷款，亦与瑞银报告中关于中国买家多用现金购房的发现形成佐证。
 
在澳大利亚，一系列的增税增费举措及银行打压投资性房贷，抑制了购房需求，2016下半年到2017年初缩减近三成，然而现在，需求又重新开始上升。

调查总结称，中国地产中介的整体情绪十分积极，认为未来12个月中国人的海外投资需求还将继续。

不过，过去12个月中国主要的购买市场发生重要变化，尽管澳洲仍是中国投资者首选目的地（69%受访者如此认为），美国（59%）在迎头赶上，预计2017年会超过澳洲。
 
美国、英国与香港市场吸引力增强，分割了澳洲房产需求。
 
在美国，去年11月总统大选前关于国内房价及海外投资的各种猜测涌起。中国市场形成的一种普遍观点是，特朗普是非常成功的地产商和生意人，他将确保美国继续成为绝佳的地产投资与开发地。
 
英国2016年6月形成的退欧决议引致英磅大跌到31年低点，贬值幅度约13%，让中国投资者看到机遇，伦敦1区和2区的曾经极昂贵的A级地产收益率提升，再次吸引买家目光。
 
尽管雷声轰鸣，各种“内忧外患”，从上财年房地产企业的表现来判断，澳洲房产市场仍保持强大活力。
 
目前正当澳股财报季，上市房地产公司普遍上报巨额利润，对诸多房企而言，中国买家已然是业绩支柱。Mirvac上个财年的房产预售额达到27亿澳元，国内的自住买家占到42%，投资者为34%，中国大陆买家是19%，其余海外买家占5%。
 
澳洲最大地产集团开发商Stockland的住宅业务取得17.4%的利润增长，完成6604套住宅地块结算，创下新纪录。
 
澳新地区最大的地产集团、最大的房产拍卖行Ray White用业绩力证房产市场的稳固程度。上个财年创出史上最高销售额，共447亿澳元，市场份额提高到10.3%，利润增长10%。
 
Ray White董事会主席Brian White 对于过去一年市场的印象是，市场整体走稳，成功度过矿业热潮破灭带来的冲击，尤其是地方城市。“悉尼不错，墨尔本与奥克兰表现也很好，黄金海岸很有活力，增长势头令人意外。”

澳洲房地产市场走过了电闪雷鸣，看似风雨交加的一年。中国买家需求如果一如预测走向复苏，将支撑本地市场的进一步上扬。至于，中国企业对澳地产投资，考验似乎刚刚开始。
 
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