银行房贷政策再加码楼市这次能否顶住重压？

2018-04-24 11:27:00 来源：《澳华财经在线》 编辑：Jessie Wu 文章类型：原创

ACB News 《澳华财经在线》4月23日讯近期，澳洲房贷市场再次吹起了“紧”风。澳洲第二大房贷银行西太银行（Westpac）之前要求申请者申报的生活开支类别有6个项目，包括基本费用、托儿、教育、保险、电话和互联网。现在Westpac的申请表中的生活开支类别增加到了13个，增加的项目有杂货、医疗和健康、休闲娱乐、交通和其他类别，与其它租赁，自住或投资物业相关的成本也要告知银行。

Westpac的发言人表示，银行员工和经纪人提醒客户他们可能忘记的特殊费用，例如宠物保险、健身房会员费等费用。该行还推出了一个新的财务确认表格，客户需要通过这个表格向银行提供的有关其收入、支出和负债的信息。

澳洲第二大房贷银行澳新银行（ANZ）最近则印发了一份11页的《快速采访指南》以及四页解释性备忘录，其中列出了房贷经纪人在提出房贷推荐意见之前必须询问申请者的几十个问题。经纪人还需要在与银行讨论过的声明上签名，并记录足够的细节来描述申请人选择特定贷款类型的原因。银行要求申请人提供如何偿还房贷的证据，特别是在生活发生变化时，如退休或育儿假；并要求经纪人检查所有问题中“答案的一致性”。

尴尬的“标准”

根据澳洲2009年《消费者信贷保护法案》，银行必须遵守所谓的“负责任的信贷”。这就要求银行对客户的财务状况进行“合理调查”，并采取“合理步骤”来验证客户的财务状况。

然而皇家委员会专员Kenneth Hayes如是说：“一个可能的观点是，银行在管理便捷和遵守法律之间有所权衡。现在这是一个非常尴尬的权衡。”

他这番话并不是泛泛而谈，而是有明确指向——皇家委员会发现澳新银行（ANZ）有73%的房贷都是使用 “家庭支出衡量标准”（HEM）作为基准来评估的。墨尔本研究所编制的这一标准是对生活费的保守估算，许多中高收入家庭实际生活费远远超出这一标准。

而滥用“家庭支出衡量标准”的银行并不止ANZ一家。在皇家委员会公开听证会的第二天，协助皇家委员会的律师Rowena Orr QC曾向澳国民银行（NAB）的高管Gilfillan询问，该行是否在 “家庭支出衡量标准”批准房贷申请。

Gilfillan先生回答，NAB使用“家庭支出衡量标准”作为衡量生活费的底线。如果客户声称他们的生活费低于这一标准，那么银行会向客户进一步询问情况。然而在Gilfillan先生的证据中，在某些时候，对于生活费低于标准的，似乎一名资深工作人员会批准 “偿贷能力豁免”。他还承认，大量的房贷申请，尤其是那些通过房贷经纪人申请的房贷，生活费水平正好压线在“家庭支出衡量标准”上，或仅偏离“家庭支出衡量标准” 0.5％。也就是说，许多房贷申请实施上绕过了“家庭支出衡量标准”对于偿贷能力的控制。房贷经纪人可以告诉申请人，应该向银行申报的最低生活费是多少，以便获得最多的贷款。

按照银行普遍赖以审批房贷的“家庭支出衡量标准”，一个四人家庭（两名成人和两名学龄儿童）的基本家庭开支（除租金和按揭之外）为32,400澳元/年。

但是，对于一对拥有自己住房的退休夫妇，政府设定的最低养老金标准是35,573澳元/年。一个有学龄孩子四口之家的基本生活费居然低于一对退休夫妇，这正是“家庭支出衡量标准”的匪夷所思之处。

细思恐极？

有人认为，“家庭支出衡量标准”只是银行的一个“技术性的问题”，改变与否，或者调整多少，并不会对澳洲楼市有重大影响。果真如此吗？

瑞银对此做了一些分析，结果非常有趣。他们的两个基本假设是：

第一，拥有10万澳元总收入家庭的实际家庭支出可能更接近“家庭支出衡量标准”中的“奢侈”等级，而不是“基本”等级。

第二，随着总收入增加，支出水平也会增加，因为人们可能想要更好的汽车、多吃点东西、多休假，或将孩子送到私立学校。

下图中，瑞银估计的家庭支出为灰线，它比“家庭支出衡量标准”的橙色线要高得多。

图表来源：UBS

利用上图中的估算，瑞银使用四大银行的“我可以借多少钱”计算器算了一下，四个计算器都给出了非常相似的结果，瑞银将平均值绘制在下图中。

图表来源：UBS

从这里可以看到的一个惊人结果是，可以从银行贷款购买房产的借款人数量减少了30-40％。

如果这成为现实，澳洲的楼市会发生怎样的变化？简单地说，可以用“细思恐极”来形容。

澳洲资产管理公司ROGER MONTGOMERY的分析师Andreas指出，一个众所周知的事实是，房价是由供需关系而定的。需求方是购房者自有资金和债务。如果可获得债务的数量减少30-40％，则它必须由更多自有资金或减少需求（即买方愿意/能够支付的价格）来替代。如果没有更多的自有资金，需求方的支付能力将减少22.5-30％（假设贷款与房款比率为75％）。

他还认为，更为直接的影响是，如果银行放弃“家庭支出衡量标准”，开始对借款人的实际支出进行详细评估，那么借款人将不再能够通过“家庭支出衡量标准”获得预先的房贷批准。于是买家就可能陷这样的困境：他们在拍卖中胜出，但是银行不给他们足够的贷款，这意味着他们白白损失掉了定金。因此，一旦银行如此改变游戏规则，拍卖清盘率必然急剧下降。

从长远来看，如果这种变化发生，并且考虑到目前许多投资房贷是只还息房贷，在未来几年内会转换成还本付息房贷，并且在此过程中家庭开支也要重新评估，借款人可能会面临银行要求他们“增加首付”（即偿还一部分贷款）的情况，以便延长只还息房贷期限。澳洲楼市“软着陆”的可能性还有多大，值得打上一个加黑的问号。

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