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文｜ACB News《澳华财经在线》  Jack  

ACB News《澳华财经在线》5月14日讯，在2026-27财年联邦预算案中，围绕资本利得税（CGT）与Negative Gearing（负扣税）政策的调整，引发市场广泛关注。

当前市场讨论多数集中于房地产投资税务优势变化，以及相关政策对房价和投资需求可能带来的影响。

不过，从更长期视角来看，本次CGT改革背后所反映的，或不仅仅是税率层面的变化，而是澳大利亚资本利得税制度逻辑的一次重要调整——即从针对“名义资产增值（nominal capital gains）”征税，逐步转向更加关注“真实资本收益（real capital gains）”。

需要指出的是，目前相关分析主要基于Budget文件已披露内容，Treasury尚未公布有关CGT指数化机制的完整技术细则。

从固定50%折扣到“基于通胀”的CGT机制

根据预算案内容，政府计划以“基于通胀的折扣机制（inflation-based discount mechanism）”取代现行50%的CGT折扣安排，并自2027年7月1日起，引入针对资本收益的最低30%税务适用安排。

预算文件指出，相关改革旨在“恢复CGT制度最初设立时的政策设计理念”——即投资者应更多针对实际资本收益缴税，而不仅仅是资产名义价格上涨。

目前澳大利亚资本利得税制度下，个人投资者持有资产超过12个月后，可享受50%的CGT discount，即资本利得中仅有一半计入应税收入。

而在新机制下，市场普遍预计，未来资产成本基础（cost base）可能将根据长期通胀进行调整，从而更加准确反映资产实际购买力变化。

截至目前，Treasury尚未公布有关指数化机制的具体计算方法及实施细则。

30年后的100万，还是真正的“100万”吗？

如果以长期3%的年化通胀率计算，时间带来的购买力变化远超多数人的直观感受。

假设今天投资100万澳元，无论是股票、房地产还是其他长期资产，若以长期年均3%的通胀率计算，30年后的等值购买力约为：

1,000,000 × (1.03)³⁰ ≈ 2,427,000

这意味着，今天100万澳元的购买力，30年后大约相当于242万澳元。

换句话说，如果一项资产在30年后仅上涨至约240万澳元，其名义价格虽然实现翻倍，但从实际购买力角度看，财富增长可能并不明显。

如果将时间进一步拉长至50年，则对应情况约为：

1,000,000 × (1.03)⁵⁰ ≈ 4,384,000

也就是说，今天100万澳元的购买力，50年后约相当于438万澳元。

即便一项资产在50年后从100万上涨至400万甚至500万，其名义价值虽然大幅提升，但扣除长期通胀因素后，实际财富增长可能远低于表面数字所反映的水平。

在通胀指数化机制下，部分长期持有资产的实际应税资本收益，理论上也可能显著低于其名义价格涨幅。

“真实资本收益”逻辑开始受到重视

市场人士认为，这也是Treasury此次强调“real capital gains（真实资本收益）”的重要背景之一。

在现行制度下，大量长期资产增值实际上来自几大因素——通胀、货币购买力变化以及长周期资产价格抬升。

而未来若采用通胀指数化机制（inflation indexing），部分长期持有资产的实际应税资本利得，理论上可能低于市场此前预期。

这也意味着，对于长期持有型投资者而言，新制度未必一定比现行制度更加不利。

尤其对于以下几类投资人或信托结构：

·长期股票投资者；

·SMSF（自管养老金）；

·Family Trust（家族信托）；

·长期收益型资产配置；

·依靠分红获取现金流的投资模式。

未来实际税务影响，可能与市场当前普遍理解存在差异。

“长期持有”逻辑或正在发生变化

长期以来，澳大利亚资本利得税（CGT）体系主要采用“实现制（realisation-based taxation）”，即通常在资产出售、资本收益实现后才触发税务义务。

这意味着，对于长期持有资产的投资者而言，只要资产未出售，账面增值通常不会直接产生CGT。

不过，近年来围绕Division 296等政策的讨论，也反映出工党政府对未实现收益（unrealised gains）税务处理的关注正在上升。

虽然目前相关安排主要针对养老金体系中的高余额账户，且澳大利亚现行CGT制度整体上仍以“实现收益”为征税基础，但市场普遍认为，相关讨论本身已显示出澳大利亚税制政策思路正在出现变化。

在这一背景下，未来长期资金的资产配置逻辑，可能将更加关注资产本身持续创造现金流与实际回报的能力，而不仅仅依赖资产价格上涨所带来的账面资本增值。

部分市场人士认为，未来长期资金配置逻辑可能将更加关注：

·稳定分红或租金收入；

·长期现金流稳定性；

·实际收益率（real return）；

·长期持有能力；

·资产本身的盈利与经营质量。

与此同时，过去更依赖：

·短中期资本增值；

·高杠杆扩张；

·税务结构优化；

·资产快速交易；

的投资逻辑，未来受到的关注度可能出现变化。

房地产与金融资产之间的长期配置或重新评估

与此同时，本次预算案中关于Negative Gearing的调整，也被部分市场人士视为澳大利亚长期资产配置逻辑变化的一部分。

预算案提出，自2027年7月1日起，Negative Gearing税务优惠将主要适用于新建住宅；未来购买二手投资房的投资者，将不能再利用投资亏损抵扣工资等其他类别收入。

市场普遍认为，这意味着房地产投资过去长期依赖的部分税务优势正在发生变化。

在这一背景下，部分投资机构认为，未来市场可能更加关注：

·企业盈利能力；

·分红收益；

·长期现金流；

·生产性投资；

·金融资产长期回报。

市场仍在等待更多技术细则

目前，Budget文件尚未公布有关CGT指数化机制的完整技术细节。

市场正在关注未来：

·通胀指数如何选取；

·成本基础调整方式；

·“最低30%税务安排”具体适用规则；

·信托及企业资产适用方式；

·不同资产类别之间的处理差异。

与此同时，相关改革对房地产、股票以及长期财富管理模式的实际影响，仍有待未来立法及实施细则进一步明确。

但从Budget 2026目前释放出的政策方向来看，澳大利亚资本利得税制度未来或正从“针对名义资产上涨征税”，逐步转向更加关注“真实财富增长”的长期逻辑。

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